Nachzahlung Betriebskosten im Mietrecht – Allgemeines:
Die Nachzahlung von Betriebskosten bzw. Nebenkosten für abgelaufene Jahre scheitert häufig wegen der verspäteten Zustellung der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter an den Mieter oder dem fehlenden Nachweis über den Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter.
Zu unterscheiden ist dabei die allgemeine Verjährungsfrist nach § 195 BGB von der hier auch im Urteil relevanten Abrechnungsfrist gem. § 556 abs. 3 BGB.
Wer Wohnraum vermietet und sich einen monatlichen Betriebskostenvorschuss bezahlen lässt, ist gem. § 556 Abs. 3 BGB zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Der Abrechnungszeitraum umfasst 12 Monate, anschließend hat der Vermieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB 12 Monate Zeit, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen und zuzustellen, um auch seinen etwaigen Anspruch auf Nachzahlung zu wahren. Das Gesetz ist in § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB gnadenlos, wenn die Jahresfrist des Zugangs der Abrechnung vom Vermieter nicht eingehalten wird. Dann kann keine Nachzahlung mehr verlangt werden, es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Die Ansprüche des Mieters auf Auszahlung des Guthabens verjähren gem. § 195 BGB erst in drei Jahren. Abrechnungsfrist und Verjährungsfrist sind demnach zwei verschiedene Dinge. Dem Mieter kommt im Übrigen zugute, dass noch keine Verjährungsfrist läuft, wenn keine Abrechnung vorliegt. Die Verjährung beginnt für ihn erst, wenn die Abrechnungsfrist durch Zustellung der Abrechnung beendet wird. Ein Mieter hat trotz abgelaufener Frist weiter Anspruch auf Abrechnung. Stellt sich der Vermieter stur, kann der Mieter ihn auch auf Abrechnung verklagen. Fazit: Ein Vermieter, der die zwölfmonatige Abrechnungsfrist versäumt hat, kann vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Darum geht es auch im nachstehenden Urteil des AG Dortmund. Der Mieter seinerzeit kann jedoch eventuelle Guthaben auch bei einer verspäteten Abrechnung vom Vermieter herausverlangen.
Nachzahlung Betriebskostenabrechnung – das Urteil des Amtsgerichts Dortmund:
413 C 5523/20
Verkündet am19.04.2021
Amtsgericht Dortmund
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
der … AG, vert. d. d. Gf., c/o … GmbH, … Dortmund,
Klägerin,
gegen
Herrn … Dortmund,
Beklagten,
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Sven Reissenberger, Schwanenwall 8 – 10, 44135 Dortmund,
hat das Amtsgericht Dortmund
auf die mündliche Verhandlung vom 29.03.2021 durch Richter am Amtsgericht …
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn der Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Wert des Streitgegenstandes beträgt bis 2.200,00 €.
Tatbestand (Nachzahlung Betriebskosten):
Die Klägerin, die dem Beklagten eine im Haus … str. …, … Dortmund gelegene Wohnung in den Jahren 2015 bis 2019 vermietet hatte, nimmt ihren ehemaligen Mieter auf Ausgleich der Betriebskostenabrechnung für das Verbrauchsjahr 2018 in Anspruch, welche mit einem Nachzahlungsbetrag von 2.141,93 € endet (Bl. 16 ff. d.A.).
Die Klägerin behauptet, diese Abrechnung sei dem Beklagten mit Schreiben vom 20.08.2019 (Bl. 15 d.A.) am 20. August 2019 zugegangen. Hierzu beruft sie sich auf die auf Bl. 20 d.A. enthaltene Bestätigung einer Frau B. Außerdem sei die oben genannte Abrechnung dem Beklagten auch auf dem Postwege zugegangen.
(Anträge)
Die Klägerin beantragt:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2018 in Höhe von 2.141,93 € zuzüglich 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 14. Juli 2020 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Er bestreitet, die Abrechnung erhalten zu haben. Ausweislich der Ummeldebescheinigung der Stadt Dortmund vom 13. August 2019 (Bl. 36 d. A.) sei er zum 01.08.2019 in eine unter der Adresse „ … str. … , … Dortmund“ gelegene Wohnung eingezogen, habe die Klägerin entsprechend informiert und konsequent auch die Beschilderung vom Briefkasten und vom Klingelschild entfernt.
Wegen des weitergehenden Parteivorbringens verweist das Gericht auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
Es hat den Beklagten gemäß dem aus der Sitzungsniederschrift vom 29.03.2021 (Bl. 82 f. d. A.) ersichtlichen Ergebnis persönlich gehört.
Entscheidungsgründe (Nachzahlung Betriebskosten):
Die Klage ist unbegründet.
Nach dem Vorbringen beider Parteien kann die Klägerin vom Beklagten aus keinerlei Rechtsgrund Bezahlung einer Hauptforderung in Höhe der geltend gemachten 2.141,93 € oder eines Teilbetrags davon beanspruchen.
Der allein auf § 535 BGB i. V. m. dem die Parteien ehemals verbindenden Mietvertrag vom 19.12.2014 (Bl. 46 – 53 einschließl. d. A.) zu stützende Anspruch scheitert an der Verfristung im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB. Dort ist bestimmt:
„ …
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
… “
Der nach dem Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung ohne Weiteres darlegungs‐ und beweisbelasteten Klägerin ist es nicht gelungen, den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf des 31.12.2019 zu beweisen. Selbst wenn man das Schriftstück Bl. 20 d. A., das nicht einmal den Vornamen des oder der Unterzeichnenden ausweist, als Privaturkunde einstufen wollte, beweist es nicht den rechtzeitigen Zugang der dort angesprochenen Unterlage. Bekanntlich beschränkt sich die Privaturkunde in ihrem Beweiswert allein darauf, dass sie von dem gegebenenfalls benannten Aussteller errichtet und unterzeichnet worden ist, nicht jedoch den dort beschriebenen Vorgang selbst. Auf das Zeugnis eines Herrn oder einer Frau B. hat die Klägerin sich demgegenüber nicht berufen.
Sie hat auch weder nachvollziehbar ausgeführt noch bewiesen oder zumindest unter Beweis gestellt, dass sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Dabei kann durchaus dahinstehen, ob der Beklagte seine Namensbezeichnung am Klingelschild und/oder Briefkasten wie angegeben entfernt hat und wann das geschah. Die Klägerin als erfahrenes Vermietungsunternehmen weiß oder muss zumindest wissen, wenn sie sich nicht fahrlässiger Unkenntnis zeihen lassen will, dass die Einordnung als Wohnsitz des Adressaten jedenfalls mit der endgültigen Aufgabe des Quartiers und damit der korrespondierenden Meldeanschrift endet. Das im Tatbestand wiedergegebene Datum braucht das Gericht hier nicht zu wiederholen. Unabhängig davon hätte die Klägerin ‐ und diesen Hinweis versteht das Gericht nur als zusätzliche und im Eigentlichen nicht notwendige Information ‐ ohne Weiteres dadurch vermeiden können, dass sie die dem Beklagten zugedachte Sendung per Einschreiben/Rückschein versandte.
Die Klage war daher auch hinsichtlich der vom Schicksal der Hauptforderung abhängigen Zinsanspruch mit den Nebenentscheidungen aus §§ 3, 91, 708 Ziff. 11, 7/11 ZPO abzuweisen.
