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Eigenbedarfskuendigung als Sonderfall der Kuendigung

Es geht um eine besondere Form der Kündigung, nämlich der sog. „Eigenbedarfskuendigung“. Die Eigenbedarfskuendigung ist ein Kunstbegriff und umschreibt den Fall, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Eigenbedarfskuendigung ist konkret in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Jedoch sind auch die anderen Voraussetzungen der Eigenbedarfskuendigung zu beachten. Der Vermieter kann im Falle der Eigenbedarfskuendigung nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen, § 573 Abs. 1 BGB. Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters für eine Eigenbedarfskuendigung sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Eigenbedarfskuendigung  im Mietprozess:

Vor dem Amtsgericht Dortmund, 429 C 11654/10 St, konnte ein Mietprozess über eine Eigenbedarfskuendigung erledigt werden.

RA Reissenberger berichtet über eine Eigenbedarfskuendigung. Die Eigenbedarfskuendigung ist ein typischer Fall aus dem Mietrecht. Das Urteil des AG Dortmund zum Thema Eigenbedarfskuendigung weißt hier noch die Besonderheit auf, dass die Eigenbedarfskuendigung durch den Vermieter als (noch) Nichteigentümer erfolgte. Nach der Auffassung des Amtsgerichts Dortmund ist eine Eigenbedarfskuendigung durch einen Nichteigentümer jedoch ohne weiteres möglich, weil der Vermieter nicht zwingend Eigentümer sein muss und hier Eigenbedarf vorlag. Hinzu kam noch, dass die Mieter fahrlässigerweise eine Widerklage auf Mängelbeseitigung zu erheben. Die Mängel wurden zuvor nie gerügt und werden wohl faktisch nicht vorhanden gewesen sein, zumindest hatten sie die Mieter über Jahre hinweg nicht gestört, erstmalig jedoch nach der Eigenbedarfskuendigung. Diese Widerklage stellte sich somit unter prozesstaktischen Gesichtspunkten als Steilvorlage für die Eigenbedarfskuendigung und die Vermieter- und Klägerseite heraus, denn diese erkannte die Widerklageforderung im Termin überraschenderweise an und verwandelte die Wohnung in eine Riesenbaustelle, um die gerügten Mängel zu beseitigen, so dass die Mieter kurzfristig freiwillig und nicht mehr direkt unter dem Druck der Eigenbedarfskuendigung auszogen.

Eigenbedarfskuendigung  (zum Urteil):

429 C 11654/10 St.

Verkündet am 19.04.2011

… , Justizbeschäftigte

als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Amtsgericht Dortmund

IM NAMEN DES VOLKES

Teil-Anerkenntnis- und Schluss-Urteil

In dem Rechtsstreit

1. der Frau … Dortmund,

2. des Herrn … Dortmund,

Kläger und Widerbeklagte,

ProzessbevolImächtigter:

Rechtsanwalt Reissenberger, Ostenhellweg 53, 44135 Dortmund,

g e g e n

1. Frau … Dortmund,

2. Herrn … Dortmund,

Beklagten und Widerkläger,

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte … Dortmund,

hat das Amtsgericht Dortmund

auf die mündliche Verhandlung

vom 19.04.2011

durch die Richterin am Amtsgericht Dr. …

für Recht erkannt:

(Eigenbedarfskuendigung, der Tenor):

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Erdgeschosswohnung „ … “ in … Dortmund, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad/Dusche, einem WC, einem Kellerraum, einem Abstellraum, einer Garage und einem Garten zu räumen sowie geräumt an die Kläger herauszugeben.

Auf die Widerklage hin werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, durch geeignete Maßnahmen folgende Mängel im Hause „ … “, Erdgeschoss, 44141 Dortmund, zu beseitigen:

1. der Mangel im Wohnzimmer, der sich darin zeigt, dass Schimmelpilzbildungen vorhanden sind, und zwar von der Eingangstür her gesehen an der rechts liegenden Außenwand in der Ecke zur anderen Außenwand, wo sich ein etwa 15 cm breiter Schimmelpilzstreifen in der Ecke etwa 30 cm über dem Fußboden bis hoch an die Decke zieht und die Ursache hierfür;
2. Der Mangel, der sich darin zeigt, dass sich in der Toilette und im Wohnzimmer der Wohnung der Kläger aus der Wohnung darüber Uriniergeräusche vernehmen lassen, wenn dort die Toilette benutzt wird und die Ursache hierfür; 3. der Mangel an den Treppenstufen an der Terrasse der von den Beklagten angemieteten Wohnung, der sich darin zeigt, dass dort Farbe abgeplatzt ist. Von den Gerichtskosten tragen 76 % die Kläger als Gesamtschuldner und 24 % die hat das Amtsgericht Dortmund auf die mündliche Verhandlung vom 19.04.2011 durch die Richterin am Amtsgericht Dr.Werkmüller für Recht erkannt: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Erdgeschosswohnung „…“ in 44141 Dortmund, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad/Dusche, einem WC, einem Kellerraum, einem Abstellraum, einer Garage und einem Garten zu räumen sowie geräumt an die Kläger herauszugeben. Auf die Widerklage hin werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, durch geeignete Maßnahmen folgende Mängel im Hause „…“, Erdgeschoss, 44141 Dortmund, zu beseitigen: 1. der Mangel im Wohnzimmer, der sich darin zeigt, dass Schimmelpilzbildungen vorhanden sind, und zwar von der Eingangstür her gesehen an der rechts liegenden Außenwand in der Ecke zur anderen Außenwand, wo sich ein etwa 15 cm breiter Schimmelpilzstreifen in der Ecke etwa 30 cm über dem Fußboden bis hoch an die Decke zieht und die Ursache hierfür; 2. Der Mangel, der sich darin zeigt, dass sich in der Toilette und im Wohnzimmer der Wohnung der Kläger aus der Wohnung darüber Uriniergeräusche vernehmen lassen, wenn dort die Toilette benutzt wird und die Ursache hierfür;
3. der Mangel an den Treppenstufen an der Terrasse der von den Beklagten angemieteten Wohnung, der sich darin zeigt, dass dort Farbe abgeplatzt ist.

Von den Gerichtskosten tragen 76 % die Kläger als Gesamtschuldner und 24 % die Beklagten als Gesamtschuldner.

Von den außergerichtlichen Kosten der Kläger tragen diese als Gesamtschuldner 26 % selbst und die Beklagten als Gesamtschuldner 74 %.

Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen 75 % die Beklagten als Gesamtschuldner selbst und 26 %die Kläger als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Eigenbedarfskuendigung  (Tatbestand):

Die Kläger schlossen mit dem Verkäufer Herrn … am 08.02.2010 einen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks … in 44141 Dortmund, Flurstück … mit dem darauf befindlichen Mehrfamilienhaus.

Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich im Erdgeschoss.

Weitere Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss komplettieren das Mehrfamilienhaus.

Die Beklagten sind seit April 2000 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Mit Schreiben vom 30.03.2010 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten zum 30.11.2010. Später korrigierten sie den Ablauf der Mietzeit in Folge der Kündigung auf den 30.12.2010. Am 13.04.2010 wurden die Kläger als Eigentümer des Grundstücks … eingetragen. Die Kläger sind der Ansicht, dass das Mietverhältnis mit den Beklagten aufgrund einer Eigenbedarfskuendigung nach § 573 Abs. 2 BGB zum 30.12.2010 beendet worden s e i .

Sie beantragen unter Klagerücknahme im Übrigen,

die Beklagten in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

(Eigenbedarfskuendigung, Prozesstaktisches Anerkenntnis, damit die Kläger die Wohnung betreten durften):

Die mit Schriftsatz der Beklagten vom 07.02.2011 angekündigten Widerklage-Anträge haben die Kläger im Verhandlungstermin vom 19.04.2011 anerkannt, weshalb insoweit ein Teil-Anerkenntnisurteil erging.

Bezüglich der Klage behaupten die Beklagten, dass eine vergleichbar günstige ca. 90 qm große Wohnung in einer ruhigen Lage auf dem Wohnungsmarkt in Dortmund nicht zu finden sei.

Ferner seien sie aufgrund ihrer körperlichen Behinderungen (Grad der Behinderungen 50 %) auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen. Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : (Eigenbedarfskuendigung):

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. §§ 546, 566, 573 BGB.

Die Kläger konnten von den Beklagten mit Ablauf des 31.12.2010 die Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Wohnung verlangen.

Der Anspruch ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB.

(Eigenbedarfskuendigung, die einzelnen Tatbestandsvoraussetzungen):

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien, das auf Vermieterseite nach § 566 BGB auf die Kläger übergegangen ist, wurde aufgrund der ordentlichen Kündigung vom 30.03.2010 zum 31.12.2010 beendet. Die Kündigung wurde formgerecht erklärt, §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB. Die Kündigung erfolgte schriftlich.

In der Erklärung wurden die Kündigungsgründe angegeben, ebenso die Tatsachen, die den geltend gemachten Eigenbedarf begründen sollen. Schließlich wurden die Beklagten auch auf ihr Widerspruchsrecht hingewiesen.

(Eigenbedarfskuendigung, Unschädlichkeit einer falschen Datumsangabe):

Der Umstand, dass die Kläger im Schreiben vom 30.03.2010 versehentlich das Ende der Mietzeit mit dem 30.11.2010, statt mit dem 31.12.2010 angegeben haben, ist unschädlich. Die Kündigungsfrist beträgt aufgrund der 10-jährigen Mietdauer 9 Monate. Entsprechend dem Grundsätzen über eine verspätete Kündigung, die zum nächst zulässigen Zeitpunkt wirkt, ist die Erklärung im Schreiben vom 30.03.2010 jedoch dahingehend auszulegen, dass der Ablauf des Mietverhältnisses zum nächst möglichen zulässigen Zeitpunkt, nämlich dem 31.12.2010, gewollt war. Somit wurde die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB eingehalten.

(Eigenbedarfskuendigung, Kündigungsberechtigung):

Die Kläger sind auch zur Kündigung berechtigt.

Sie benötigen die vermieteten Wohnräume zu Wohnzwecken für sich selbst und ihren minderjährigen Sohn. Diesbezüglich haben die Kläger vorgetragen, dass sie sich zum Erwerb des Hauses mit insgesamt 3 Wohnungen im Jahre 2010 entschlossen hätten, um für sich und ihr Kind günstige Wohnverhältnisses zu schaffen. So verfüge die derzeit von den Beklagten innegehaltene Wohnung über einen direkten Zugang zum Garten. Zudem könnten die betagten Eltern der Kläger, die in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung wohnhaft sind, sich während der Abwesenheit der berufstätigen Kläger um das Kind der Kläger kümmern, ohne Treppen steigen zu müssen. Die seitens der Kläger dargelegten Eigenbedarfsgründe sind durch den Vortrag der Beklagten nicht erschüttert worden. Zwar haben die Beklagten die seitens der Kläger angeführten Gründe für den Eigenbedarf mit Nichtwissen bestritten. Damit sind die Kläger grundsätzlich auch für ihre Behauptung darlegungs- und beweisbelastet, dass sie oder Familienangehörige die derzeit noch vermieteten Räume selber zu Wohnzwecken nutzen wollen. Unabhängig von einem diesbezüglichen Beweisantritt der Kläger liegt es jedoch in der Natur der Sache, dass subjektive Tatsachen dem Beweis nur schwer zugänglich sind. Insoweit können sich die Kläger auf sogenannte „Stütztatsachen“ berufen, die plausibel für die Existenz des angegebenen Eigenbedarfs sprechen (vgl. Bundesverfassungsgericht WuM 1995, 381). Sie haben in der schriftlichen Kündigungserklärung vom 30.03.2010 angegeben, dass sie selber in einer 78qm großen Wohnung zur Miete wohnen. Zudem wurden sämtliche auch in der Klagebegründung angeführten Gründe für die Kündigung in diesem Schreiben aufgezählt. Die Tatsache, dass die Kläger ihrerseits in einem fremden Haus zur Miete wohnen, spricht für ein starkes wirtschaftliches Interesse an einem Umzug.

Die seitens der Kläger vorgetragenen Tatsachen reichen jedenfalls aus, um spätestens zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung von einem Eigenbedarf der Kläger im Sinne von § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB auszugehen. Nebenbei sei angemerkt, dass für die Anwendung des § 573 BGB nicht erheblich ist, ob der Vermieter zugleich Eigentümer der Sache ist. Dies ergibt sich daraus, dass der Kündigungsschutz aus § 573 BGB nicht durch eigentumsrechtliche Hintergründe umgangen werden darf. Mithin kommt es auch nicht darauf an, wann die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte.

Im Ergebnis haben die Kläger vernünftige und nachvollziehbare Gründe für ihren Eigenbedarf angeführt. Der Umstand, dass die Kläger über weiteren Grundbesitz verfügen, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Eine freistehende Wohnung, welche im Erdgeschoss liegt, steht nicht zur Verfügung. Von daher kann der seitens der Kläger geltend gemachte Wohnbedarf durch ein Alternativ-Objekt ohne wesentliche Abstriche nicht befriedigt werden. Damit stellt sich nur noch die im Ergebnis zu Lasten der Beklagten zu beantwortende Frage, ob sie trotz der grundsätzlich wirksamen Kündigung noch die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Bei der Beantwortung dieser Frage sind die Maßstäbe der §§ 574 ff BGB anzulegen. Die Beklagten haben gegen die Kündigung form- und fristgerecht Widerspruch eingelegt (vgl. BI. 38 d. A.). Diesem Widerspruchsschreiben haben die Beklagten auch ordnungsgemäß die zum Widerspruch führenden Gründe dargelegt. Diese Gründe tragen jedoch im Einzelnen nicht. Soweit sich die Beklagten auf das Fehlen angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen berufen (§ 574 Abs. 2 BGB), ist diese Behauptung allein anhand der Angaben der Beklagten für das Gericht nicht überprüfbar. Die Beklagten tragen lediglich vor, dass sie trotz ihrer Bemühungen keinen vergleichbaren Ersatzwohnraum gefunden hätten. Es ist aber bereits nicht erkennbar, dass die Beklagten ihren Obliegenheiten zur Suche in ausreichendem Maße nachgekommen wären. So beginnt die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzwohnraum bereits mit dem Zugang der Kündigungserklärung.

Die erste Kündigung ist den Beklagten bereits Ende März 2010 zugegangen. Zum Beweis für die behauptete Tatsache, dass vergleichbarer Ersatzwohnraum für die Beklagten nicht im Raum Dortmund zu erlangen ist, berufen sie sich allerdings lediglich auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Insbesondere ist nicht dargelegt worden, ob und in welchem Umfang konkrete Objekte in der Vergangenheit besichtigt wurden und welche Maßnahmen gegebenenfalls von den Beklagten im Rahmen der Wohnungssuche ergriffen wurden. Zudem ergibt sich eine nicht zumutbare Härte für die Beklagten nicht allein daraus, dass sie keinen Ersatzwohnraum zu dem bislang gezahlten Mietzins finden könnten. Zwar muss die Höhe des für den Ersatzwohnraum zu entrichtenden Mietzinses für die Mieter noch zumutbar sein und in einem angemessenen Verhältnis zu ihren Einkünften stehen.

Die Beklagten haben aber gar nicht vorgetragen, zu welchem Mietzins die Anmietung von vergleichbarem Ersatzwohnraum in Dortmund tatsächlich möglich sein soll. Soweit sich die Beklagten darauf berufen, dass sie jeweils zu 50 % schwerbehindert seien, ist nicht ohne Weiteres erkennbar, warum diese Schwerbehinderteneigenschaften einem Wohnungswechsel entgegen stehen könnten.

Im Hinblick darauf, dass sich die Beklagten ‐ wovon sich das Gericht überzeugen konnte ‐ im Verhandlungstermin ohne erkennbare körperliche Mühen fortbewegt haben, zudem einen Pkw benutzen und im Falle eines Umzugs auch noch die Hilfe der Tochter der Beklagten in Anspruch nehmen könnten, erkennt das Gericht keine Tatsachen, die eine unzumutbare Härte begründen könnten. Dies gilt umso mehr, als die Beklagten sich vorprozessual zum Umzug bereit erklärt hatten, soweit die Kläger zu einer Abstandszahlung in Höhe von 8 000,00 Euro bereit gewesen wären. Auch im Verhandlungstermin vom 19.04.2011 erklärten sich die Beklagten im Rahmen der Vergleichsverhandlungen bereit, gegebenenfalls gegen eine Abstandszahlung in Höhe von 4 000,00 Euro bis Ende des Jahres 2011 aus der Wohnung auszuziehen. Offensichtlich sehen die Beklagten den Grad ihrer körperlichen Behinderung selbst nicht als unzumutbare Härte für einen Wohnungswechsel an. Bezüglich der im Verhandlungstermin vom 19.04.2011 erstmals behaupteten anstehenden Verbraucherinsolvenz der Beklagten erkennt das Gericht ebenfalls keine eine unbillige Härte begründenden Umstände. Die Beklagten tragen ja noch nicht einmal vor, bis zu welcher Höhe sie zu monatlichen Mietzahlungen aufgrund ihrer aktuellen finanziellen Situation in der Lage wären.

Wie bereits ausgeführt, fehlt jeglicher substantiierter Vortrag betreffend möglichen Ersatzwohnraum in Dortmund. Da die Beklagten jedenfalls auch gegenüber den Klägern als Vermietern weiterhin zur Zahlung der monatliche Mieten verpflichtet wären, kann eine Mietzahlung in gleicher oder ähnlicher Höhe genauso gut gegenüber einem neuen Vermieter erfolgen. Das Gericht verkennt nicht, dass der aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses erforderliche Umzug für die Beklagten erhebliche Unannehmlichkeiten nach sich ziehen wird. Insbesondere im Hinblick auf körperliche Behinderung der Beklagten. Dem steht aber das Interesse der Kläger an der Nutzung ihres Eigentums und daraus folgend an einem Einzug in das Haus gegenüber. Es ist nicht ersichtlich, warum die Kläger gezwungen sein sollten, selber weiter zur Miete zu wohnen, wenn sie Eigentümer eines Hauses sind. Dies ergibt sich bereits aus der grundgesetzlichen Garantie des Eigentums, Artikel 14 Abs. 1 GG. Damit sind die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Eine Räumungsfrist war den Beklagten nicht einzuräumen, da sie bereits seit über einem Jahr von der Eigenbedarfskündigung Kenntnis hatten. Sie hatten mithin ausreichend Zeit, um sich um geeigneten Ersatzwohnraum zu kümmern.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 269 Abs. 3, 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Ziff. 7, 711 ZPO.

Dr. …

Richterin am Amtsgericht

Ausgefertigt (…) Justizbeschäftigte

als Urkundsbeamte der Geschäftsstelle

Vorstehende Ausfertigung wird den Klägern zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt.

Eine Ausfertigung wurde d. KI. zu Händen RA Reissenberger zugestellt am …