Betriebskostenabrechnung – Einsicht in die Originalbelege:
Eine Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung in einem laufenden Mietverhältnis sowie die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ist Gegenstand des nachstehenden Urteils
Betriebskostenabrechnung – zum Urteil des AG Dortmund:
Die Klage des Vermieters auf Zahlung von Nachforderungen nach einer durchgeführten Betriebskostenabrechnung wurde wegen nicht gewährter Einsicht in die Originalbelege abgewiesen. Das Amtsgericht hatte ausgeführt, dass der Mieter verlangen könne, dass ihm zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung Einsicht in die Originalbelege gewährt werde. Der Vermieter hatte dies dem Mieter verweigert und ausgeführt, die Belege seien alle vernichtet worden, nachdem sie zuvor eingescannt worden waren.
Abschrift
435 C 4430/15
Verkündet am 22.10.2015
…, Justizbeschäftigte
als Urkundsbeamtin der
Geschäftsstelle
Amtsgericht Dortmund
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
der … … mbH, vertr. d. d. Geschäftsführer, …,
Klägerin,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte …,
g e g e n
1. Frau … Dortmund,
2. Herrn … Dortmund,
Beklagten,
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Sven Reissenberger, Ostenhellweg 53, 44135 Dortmund,
hat das Amtsgericht Dortmund
auf die mündliche Verhandlung vom 01.10.2015
durch den Richter am Amtsgericht …
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 und die Zahlung von laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ab Oktober 2014. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag für die von den Beklagten bewohnte Wohnung im Hause Steinfurtweg in 44379 Dortmund.
Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2013 wies für die Beklagten ein Guthaben in Höhe von 92,46 EUR aus. Weiterhin erhielten die Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 3. September 2014. Diese Betriebskostenabrechnung wies für die Beklagten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 277,76 EUR aus.
Darüber hinaus wurde in der Betriebskostenabrechnung festgelegt, dass zukünftig Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 165 EUR zu leisten seien.
Hinsichtlich des genauen Inhalts der Betriebskostenabrechnung vom 3. September 2014 nimmt das Gericht Bezug auf Bl. 29-32 der Gerichtsakte.
Unter Berücksichtigung dieser Betriebskostenvorauszahlungsfestsetzung sollten die Beklagten an die Klägerin ‐ nach deren Ansicht ‐ ab Oktober 2014 einen Betrag in Höhe von 499,02 EUR monatlich zahlen. Die Beklagten zahlten in den Monaten Oktober und November 2014 jeweils 334,02 EUR, im Monat Dezember 2014 334,05 EUR, im Januar 2015 242,02 EUR, im Monat Februar 2015 334,02 EUR und im Monat März 2015 468,02 EUR. Den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag zahlten die Beklagten nicht.
Mit anwaltlichem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 15. September 2014 erhoben die Beklagten diverse Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung.
Darüber hinaus verlangten die Beklagten die Einsicht in sämtliche Belege.
Hinsichtlich des Inhalts des Schreibens nimmt das Gericht Bezug auf Bl. 49 und 50 der Gerichtsakte.
Mit Schreiben vom 9. März 2015 teilte die Klägerin mit, dass die Originalbelege eingescannt und vernichtet worden seien.
Die von den Beklagten erhobenen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung wies die Klägerin zurück.
Hinsichtlich des Inhalts des Schreibens nimmt das Gericht Bezug auf Bl. 51 und 52 der Gerichtsakte Bezug.
Im anwaltlichen Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 25. März 2015 forderten die Beklagten weiterhin die Vorlage der Originalbelege und beriefen sich bis zur Vorlage der Originalbelege auf ein mietvertragliches Zurückbehaltungsrecht.
Hinsichtlich des Inhalts des Schreibens nimmt das Gericht Bezug auf Bi. 53 der Gerichtsakte.
Mit Schreiben vom 19. November 2014, 9. Februar 2015 und 18. Februar 2015 mahnte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung. Eine Zahlung erfolgte nicht.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass dem Beklagten Belegeinsicht durch Übersendung der Kopien gewährt worden sei.
Ein Anspruch der Beklagten auf Einsichtnahme in die Originalbelege bestehe nicht.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten ‐ als Gesamtschuldner ‐ zu verurteilen, an die Klägerin 1.138,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheids zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass den Beklagten keine ausreichende Belegeinsicht gewährt worden sei.
Die Beklagten hätten Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege.
Daher stehe ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht ergänzend Bezug auf den Inhalt der Gerichtsakte.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten keinen fälligen und durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung des Nachforderungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB sowie auf die Zahlung der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ab dem Oktober 2014 aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 S. 1 BGB. Denn dem Beklagten steht insoweit ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostennachforderung und der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen aus § 273 BGB zu. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung und der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen steht einem Mieter zu, wenn ihm von Seiten des Vermieters die Einsicht in die Belege verweigert wird (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB Rn. 491 mit weiteren Nachweisen; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, 5 556 Rn.. 184).
Dabei führt das Vorliegen des Zurückbehaltungsrechts auch nicht zu einer Verurteilung Zug-um-Zug, sondern hindert die Fälligkeit, so dass eine Zahlungsklage abzuweisen ist (vgl. Blank a. a. 0.).
Vorliegend hat die Klägerin den Beklagten eine ordnungsgemäße Belegeinsicht hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 verweigert. Denn die Klägerin hat den Beklagten trotz Aufforderung keine Einsicht in die Originalbelege gewährt, sondern den Beklagten lediglich Kopien der Belege zur Einsichtnahme zur Verfügung gestellt. Dies ist jedoch nicht ausreichend. Den Beklagten als Mietern steht ein Anspruch auf Einsicht in die Originale zu. Auf die bloße Einsicht in Kopien oder eingescannte Daten müssen sich die Beklagten nicht verweisen lassen (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 Rn. 481 mit weiteren Nachweisen; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, § 556 BGB Rn. 186 mit weiteren Nachweisen; Weitemeyer in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 556 Rn. 112 mit weiteren Nachweisen).
Die abweichende Auffassung, wonach sich ein Mieter auf eingescannte Daten und Kopien verweisen lassen muss, überzeugt insoweit nicht. Denn es bestehen mannigfaltige Manipulationsmöglichkeiten auf Seiten des Vermieters bei der Anfertigung von Kopien oder dem Einscannen von Dokumenten.
Diese Manipulationsmöglichkeiten bestehen zum einen in manueller Hinsicht dahingehend, dass 2.8. durch ein Überkleben von Schriftzeichen oder Zahlen Belege verfälscht werden oder in technischer Hinsicht dahingehend, dass nach dem Einscanvorgang (sowohl beim Scannen oder Kopieren) mit Hilfe von Computertechnik Veränderungen an den eingescannten Daten vorgenommen werden.
Diesen Bedenken kann man auch nicht dadurch begegnen, dass man ‐ wie vom Landgericht Hamburg (LG Hamburg, WuM 2004, 97) vertreten ‐ besondere Anforderungen an die technischen Geräte und das einscannende bzw. die Kopie anfertigende Personal stellt. Denn der einzelne Mieter wird regelmäßig außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens nicht die Möglichkeit haben zu prüfen, ob das ausgewählte Personal und die ausgewählten Geräte eine Fälschung der vervielfältigten Belege ausschließen. Insoweit kann es dem Mieter nicht zugemutet werden, zunächst im Rahmen eines Zahlungsrechtsstreites zwischen den Parteien eine aufwändige Beweisaufnahme über das ausgewählte Personal und die technischen Geräte abzuwarten, um dann im Nachgang erkennen zu können, ob er sich mit den Kopien bzw. den eingescannten Daten hätten zufrieden geben müssen oder sein Verlangen auf Vorlage der Originalbelege begründet gewesen ist.
Auch die weitere abweichende Auffassung, dass ein Einsichtsrecht in die Originalbelege nur bestehe, wenn Zweifel an der Richtigkeit der vorgelegten Kopien oder eingescannten Dokumente bestehen, kann nicht überzeugen. Denn sofern Manipulationen vorgenommen werden, ist der Manipulierende in der Regel darauf bedacht, die Manipulationen derart auszuführen, dass gerade Anzeichen im äußeren Erscheinungsbild vermieden werden, die Zweifel an der Richtigkeit der kopierten Belege aufkommen lassen. Darüber hinaus meint das Gericht aber auch, dass eine Verweigerung der Herausgabe von Originalbelegen bzw. die ‐ hier vorliegende ‑ frühzeitige Vernichtung von Belegen gerade geeignet sind, Zweifel des Mieters an der Richtigkeit der vorgelegten Belegkopien zu begründen.
Die Klägerin kann auch nicht mit der Einwendung gehört werden, es sei einem gewerblichen Großvermieter von Immobilien schlicht unzumutbar, die Originalbelege aufzubewahren und den Mietern Einsicht in die Originalbelege zu gewähren.
Hier verkennt die Klägerin, dass sie nicht gehalten ist, den Mietern originale Belege mit der Betriebskostenabrechnung zu übermitteln oder dem Mieter auf dessen Verlangen sofort die Originalbelege zu übersenden. Vielmehr ist es auch ausreichend, dem Vermieter auf Verlangen zunächst Kopien oder eingescannte Belege postalisch oder elektronisch zur Verfügung zu stellen. Erfahrungsgemäß wird sich dann auch ein nicht unbedeutender Teil der die Belegeinsicht verlangenden Mieter mit diesen Belegkopien zufrieden geben. Nur ein geringer Prozentsatz der Mieter wird dann noch eine weitere Einsicht in die Originalbelege verlangen. Diese Einsicht kann dann 2.8. durch ein Vorhalten in den Geschäftsräumen des Vermieters selbst oder einer von ihr beauftragten Person vor Ort (z. B. eines Hausverwalters) gewährt werden. Dies stellt für die Vermieterin keinen unverhältnismäßigen oder unzumutbaren Aufwand dar.
Der Zinsanspruch scheitert an der mangelnden Fälligkeit der Hauptforderung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 1.138,71 EUR festgesetzt.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
…
Richter am Amtsgericht
