Kautionsrueckzahlungsanspruch – Grundsätzliches:
Der Mieter hat einen Kautionsrueckzahlungsanspruch.
Kautionsrueckzahlungsanspruch – Bedenkzeit des Vermieters:
Das AG Dortmund stellte in seinem Urteil fest, dass nach 3 Monaten Bedenkzeit vom Vermieter die Kaution dem Mieter zu zahlen ist und bejahte insoweit den Kautionsrueckzahlungsanspruch.
Kautionsrueckzahlungsanspruch – Negative Feststellungsklage gegen Schadensersatzanspruch:
Der Kautionsrueckzahlungsanspruch wurde hier im Zusammenhang mit einer Negative Feststellungsklage gegen einen Schadensersatzanspruch und einen Aufwendungsersatzanspruch des Vermieters geltend gemacht. Es handelt sich um eine typische Situation, in der der Vermieter durch Geltendmachung von irgendwelchen Ansprüchen die Kaution einstreichen möchte. Der Kautionsrueckzahlungsanspruch des Mieters ist daher häufig sehr umkämpft.
Kautionsrueckzahlungsanspruch – das Urteil:
Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 28.09.2011, Az. 404 C 680/11.
Amtsgericht Dortmund
Im Namen des Volkes
Urteil
In dem Rechtsstreit
der Frau … und des Herrn … Dortmund,
-Kläger-
-Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Reissenberger, Ostenhellweg 53, 44135 Dortmund-
gegen Herrn … Dortmund,
-Beklagter-
-Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte …, wegen Kautionsrückzahlung und negativer Feststellung
Streitwert:
3.023,37 €
… hat das Amtsgericht Dortmund auf die mündliche Verhandlung vom 07.09.2011 durch den Richter … für Recht erkannt:
- Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 1.240,00 nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.07.2010 zu zahlen.
- Es wird festgestellt, dass ein Zahlungsanspruch des Beklagten über EUR 1.782,75 wegen Schimmelbeseitigungsarbeiten in der Wohnung … gemäß der Rechnung (Nr. 20100122) des …. und vom 27.04.2010 gegen die Kläger besteht.
- Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
- Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand (Kautionsrueckzahlungsanspruch:
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis.
Die Kläger waren Mieter einer von dem Beklagten vermieteten Wohnung.
Die Parteien waren vom 01.01.2007 bis 31.03.2010 über ein Mietverhältnis betreffend die im Eigentum des Beklagten stehende Wohnung …. verbunden.
Für diese Wohnung hatten die Kläger bei Einzug eine zu verzinsende Kaution in Höhe von EUR 1.180,00 entrichtet.
Nach Verzinsung liegt der Kautionsbetrag bei EUR 1.240,00.
Nach Auszug der Kläger wurde am 31.03.2010 ein von beiden Parteien unterzeichnetes Rückgabeprotokoll (Anlage K4 zur Klageschrift vom 08.10.2010, Bl. 29 d. A.) gefertigt, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird. Insbesondere stellten die Parteien fest, dass die Wohnung in allen Räumen von Schimmel befallen war, dessen Ursache zwischen den Parteien streitig ist.
Unstreitig hatten die Kläger und im Winter 2010 ihre Wäsche in der Wohnung und nicht im eigentlich dafür vorgesehenen, ungeheizten Trockenraum getrocknet. Der Beklagte ließ den Schimmel durch den Zeugen … fachgerecht beseitigen.
Die durchgeführten Maßnahmen waren zur Beseitigung erforderlich. Die Kosten lagen bei EUR 1.782,75. Unstreitig wurde bei dem Auszug auch das Treppenhaus durch das von den Klägern beauftragte Umzugsunternehmen beschädigt, der Umfang der Schäden ist zwischen den Parteien streitig.
Die Schäden wurden im Rückgabeprotokoll vom 31.03.2010 als „Schäden an der Wand“ aufgenommen. Schließlich war nach Auszug der Kläger die Duschtasse im Bad insoweit beschädigt, als dass auf einer Fläche von „ca. jeweils einem 1-Euro-Stück“ an zwei Stellen Emaille abgeschlagen war. Die Beschädigung wurde nicht in das Rückgabeprotokoll vom 31.03.2010 aufgenommen.
Die Kläger behaupten, der Schimmelbefall sei nicht durch sie verursacht worden. Sie hätten die Wohnung vor, während und nach der Wäschetrocknung ordnungsgemäß gelüftet und dabei auch ein Messgerät zur relativen Luftfeuchtigkeit eingesetzt.
Der Beklagte habe den Schimmel auch ohne Meldung an die Kläger nach deren Auszug entfernen lassen. Der Beklagte sei zunächst mit einem einfachen Überstreichen einverstanden gewesen.
Später habe er den Klägern kein Angebot über die Beseitigung vorgelegt und auch kein Fristsetzung mit einer Beseitigungsaufforderung mitgeteilt. Die Kläger begehren im Wege der negativen Feststellungsklage, festzustellen, dass der Anspruch auf Zahlung auf EUR 1.782,75 nicht besteht. Im Treppenhaus seien nur leichte wenige Kratzer an der Tapete verursacht worden, außerdem hätten deutliche Vorschädigungen vorgelegen. Die Duschtasse sei schon beim Einzug der Kläger beschädigt gewesen.
Die Kläger meinen, der Beklagte sei zur Zahlung von außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von EUR 191,65 verpflichtet. … …
Die Kläger beantragen,
- den Beklagten zu verurteilen, den Klägern EUR 1.240,00 nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über den Basiszinssatz seit dem 31.03.2010 sowie weitere EUR 191,65 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit dem 20.06.2010 zu zahlen;
- festzustellen, dass ein Zahlungsanspruch des Beklagten über EUR 1.782,75 wegen Schimmelbeseitigungsarbeiten in der Wohnung … gem. Rechnung (Nr. 20100122) des …. vom 27.04.2010 gegen die Kläger nicht besteht.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte erklärt mit den Beseitigungskosten für den Schimmelbefall in Höhe von EUR 1.782,75 die Aufrechnung gegen die Klageforderung.
Der Beklagte behauptet, die Ursache für den Schimmelbefall sei die Trocknung der Wäsche in der Wohnung über die gesamte Mietzeit gewesen.
Außerdem sei in völlig unzureichendem Umfang gelüftet worden.
Alle anderen Mieter hätten nie Probleme mit Schimmelbefall gehabt.
Die Kläger hätten dem Beklagten die fachgerechte Beseitigung überlassen, der Kläger sei auch nicht zu vereinbarten Termin zur Begutachtung der Schäden erschienen.
Die Beseitigung der Schäden im Treppenhaus werde Kosten in Höhe von EUR 926,00 verursachen, mit denen der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung erklärt.
Im Treppenhaus habe es keine Vorschäden gegeben, das Treppenhaus sei 2005/2006 renoviert worden. Nun sei die Tapete teilweise bis auf den Putz eingerissen. Es seien mindestens 15 Stellen vorhanden, die Schäden aufweisen. Die Schäden in der Duschtasse seien durch die Kläger verursacht worden. Vor deren Einzug sei diese nicht beschädigt gewesen. Die Beseitigung der Schäden werde gemäß Kostenvoranschlag der Firma … vom 14.06.2011 Kosten in Höhe von EUR 362,80 verursachen.
Gründe (Kautionsrueckzahlungsanspruch):
Die zulässige Klage ist weitgehend begründet.
I.
(Kautionsrueckzahlungsanspruch):
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution (Kautionsrueckzahlungsanspruch) in Höhe von EUR 1.240,00.
Die Kaution ist nach der unstreitigen Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen.
Der Anspruch ist auch fällig.
Die Abrechnungsfrist über die Kaution ist inzwischen abgelaufen.
Ein Zurückbehaltungsrecht wegen zu erwartender Nachzahlungen an Mietnebenkosten stand dem Beklagten ebenfalls nicht zu. Es ist von ihm nicht vorgetragen worden, dass Nachzahlungen noch zu erwarten waren.
II.
(Kautionsrueckzahlungsanspruch):
Der Zahlungsanspruch der Kläger (Kautionsrueckzahlungsanspruch) ist auch nicht nach § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen.
Die Aufrechnungen des Beklagten gegen die Klageforderungen (Kautionsrueckzahlungsanspruch) greifen nicht durch.
Dem Beklagten stehen gegen die Kläger die behaupteten Forderungen nicht zu.
Der Beklagte hat gegen die Kläger keinen Anspruch auf Zahlung von EUR 1.782,75 wegen der Beseitigung von Schimmelbefall in der von den Klägern angemieteten Wohnung. Zwar hat der Beklagte den Schimmelbefall der Wohnung hinreichend substantiiert vorgetragen, er ist jedoch für die Verursachung des Schimmels durch die Kläger beweisfällig geblieben. Im oblag es jedoch, den Beweis zu führen. Ist unstreitig eine Schimmelbildung in der Mietsache vorhanden, muss der Vermieter beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bautechnische Ursachen zurückzuführen ist. Nach gefestigter Rechtsprechung muss der Vermieter bei unstreitigen Feuchtigkeitsschäden zunächst sämtliche möglichen Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst wenn dieser Beweis geführt ist, muss der Mieter nachweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (vgl. bspw. LG Dessau-Roßlau, ZMR 2009, 38; AG Berlin-Schöneberg: Urteil vom 13.03.2008 – 109 C 256/07 m.w.N.; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 538 Rn. 4). Dies ist dem Beklagten nicht gelungen. Der vom Gericht mit Beweisbeschluss vom 08.06.2011 (Bl. 77. d. A.).) als zu erheben angeordnete Sachverständigenbeweis ist aus vom Beklagten zu vertretenden Gründen nicht eingeholt worden. Der Beklagte hat auch nach Setzung einer Ausschlussfrist gemäß § 356 ZPO durch Beschluss vom 13.07.2011 (Bl. 81 d. A.).) den im Beweisbeschluss geforderten Vorschuss für den Sachverständigen nicht eingezahlt.
Soweit der Beklagte Beweis durch Vernehmung der Vormieter der Kläger als Zeugen anbietet, ist dieses Beweismittel nicht geeignet, die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden nachzuweisen.
Die angebotenen Zeugen können keine Aussage dazu treffen, ob die Schimmelbildung nicht auf bautechnische Ursachen zurückzuführen ist. Sie können lediglich Anknüpfungstatsachen für eine Begutachtung durch einen Sachverständigen liefern.
Eine andere Beurteilung der Beweislast ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, die Kläger unstreitig im Winter 2010 ihre Wäsche in der Wohnung getrocknet haben. Insoweit handelt es sich trotz Verstoßes gegen die Hausordnung um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne von § 538 BGB.
Das Trocknen „kleiner Wäsche” auch in der Wohnung ist regelmäßig mit der Hausordnung und der mietvertraglichen Gebrauchsüberlassung vereinbar (vgl. AG Naumburg, WuM 1992, 680; AG Euskirchen WM 1995, 310; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 535 BGB Rn. 448).
Auch die hilfsweise Aufrechnung des Beklagten mit den Kosten für die Reparatur der Schäden im Treppenhaus in Höhe von EUR 926,00 greift nicht durch.
Der Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Kläger wegen der Beseitigung dieser Schäden.
Der Beklagte ist auch insoweit beweisfällig für die Verursachung der im Hausflur vorhandenen Schäden durch die Kläger geblieben.
Es oblag jedoch dem Beklagten, diesen Beweis zu führen. Der Vermieter muss beweisen, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt, eine Beweislastumkehr hinsichtlich der Kausalität findet nicht statt. Diese Nachweispflicht erfüllt der Vermieter dadurch, dass er eine Schadensursache aus seinem Pflichtenkreis ebenso ausschließt wie eine Verursachung durch andere Mieter oder Dritte (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 538 Rn. 4).
Diesen Anforderungen ist der Beklagte nicht nachgekommen.
Das Beweisangebot durch die Vormieter ist nicht geeignet, diesen Beweis zu führen. Diese können nur bestätigen, dass bei Einzug der Kläger keine Schäden im Flur vorlagen. Sie können jedoch keine Feststellungen dazu treffen, wer die nunmehr im Flur vorliegenden Schäden tatsächlich verursacht hat. Gerade in einem öffentlich zugänglichen Hausflur können die Schäden auch durch Dritte wie beispielsweise Postboten oder Besucher der Kläger verursacht worden sein.
Schließlich greift auch die hilfsweise erklärte Aufrechnung des Beklagten mit Kosten für die Beseitigung der Schäden an der Wanne in Höhe von EUR 362,80 nicht durch.
Auch insoweit hat der Beklagte keinen Anspruch gegen die Kläger.
Er ist mit der Geltendmachung dieses Mangels ausgeschlossen. Lässt der Vermieter dem Mieter die Aufstellung der Mängel zukommen, handelt es sich aus seiner Sicht als Empfänger der Erklärung um alle diejenigen, die einer Rücknahme des Mietobjekts als ordnungsgemäß noch entgegenstehen. Der Mieter darf daher davon ausgehen, dass ihm nur die im Protokoll vermerkten Mängel angelastet werden. Er verdient insoweit Vertrauensschutz, zumal er unterstellen darf, dass der Vermieter aus eigenem Interesse sorgfältig alles festhält, aus dem für ihn Ansprüche gegen den Mieter folgen könnten (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 538 Rn. 392). So liegt der Fall hier. Die Schäden an der Wanne sind unstreitig nicht im Rückgabeprotokoll vom 31.03.2010 (Anlage K4 zur Klageschrift vom 08.10.2010, Bl. 29 d. A.).) aufgeführt. Es handelte sich auch nicht um versteckte Mängel, die erst nach einer gewissen Zeit erkennbar waren. Wie der Beklagte im Termin zur mündlichen Verhandlung am 07.09.2011 selbst eingeräumt hat, hat er diese Schäden schlicht übersehen.
III.
(Kautionsrueckzahlungsanspruch):
Auch der Feststellungsanspruch ist begründet. Wie bereits ausgeführt steht dem Beklagten der von ihm geltend gemachte Zahlungsanspruch über EUR 1.782,75 wegen Schimmelbeseitigungsarbeiten in der Wohnung … gemäß der Rechnung (Nr. 20100122) des Malers … vom 27.04.2010, dessen er sich gegen die Kläger berühmt, nicht zu (s.o.).
IV.
(Kautionsrueckzahlungsanspruch):
Die Zinsentscheidung ergibt sich aus §§ 280 I, II, 286, 288 BGB.
Entgegen der Auffassung der Kläger ist der Beklagte jedoch nicht bereits am 31.03.2010 mit der Rückzahlung der Kaution (Kautionsrueckzahlungsanspruch) in Verzug geraten.
Verzug ist vielmehr erst zum 01.07.2010 eingetreten.
Eine gesetzlich geregelte oder allgemeingültige Abrechnungsfrist für die Mietkaution (für den Kautionsrueckzahlungsanspruch) besteht nicht.
Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zur Abrechnung (für den Kautionsrueckzahlungsanspruch) zu, die von den Umständen des Einzelfalls anhängt; üblicherweise wird ein Zeitraum von drei Monaten angemessen sein (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 551 BGB Rn. 97).
Diese Frist war hier am 01.07.2010 abgelaufen. Die Abrechnungsfrist von drei Monaten begann mit dem 01.04.2010 zu laufen. Die Kläger haben den Beklagten auch noch einmal schriftlich zur Zahlung bis zum 30.06.2010 aufgefordert. Nicht als Verzögerungsschaden gemäß § 286 BGB ersatzfähig sind jedoch die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von EUR 191,65. Zum Zeitpunkt des Tätigwerdens des klägerischen Prozessbevollmächtigten befand sich erst zum 01.07.2010 ein (s. o.), der Prozessbevollmächtigte der Kläger wurde jedoch bereits vor diesem Termin mit Schriftsatz vom 20.06.2010 tätig.
V.
(Kautionsrueckzahlungsanspruch):
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I Nr. 1 ZPO. Eine Kostenaufstellung war nicht vorzunehmen. Die Zuvielforderung der klägerischen Partei war nur geringfügig und betraf auch nur eine Nebenforderung. Eine Veranlassung höherer Kosten war damit nicht verbunden.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11. 711 ZPO
