Vergleichsmiete, Urteil AG Dortmund

Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt Dortmund:

Die Vergleichsmiete als Thema umschreibt im Mietrecht eine klassische und immer wiederkehrende Situation.

Die Vergleichsmiete wird immer dann herangezogen, wenn der Vermieter beim Mieter eine Mieterhöhung beanspruchen und durchsetzen möchte. Die Vergleichsmiete kann sich aus einem tatsächlichen Vergleich mit anderen vergleichbaren Mieten anderer vergleichbarer Wohnungen oder aber durch einen Mietspiegel ergeben. Im nachstehenden Fall, den RA Reissenberger vorstellt, vertrat RA Reissenberger einen Mieter, der sich gegen die Mieterhöhung erfolgreich wehrte.

Es wurden im Prozess zahlreiche Argumente vorgebracht, die vom Amtsgericht Dortmund ganz überwiegend aufgegriffen und ebenso unter Verwendung des Mietspiegels der Stadt Dortmund beurteilt wurden. Es konnte nachgewiesen werden, dass der Mieter bereits eine Miete oberhalb der Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel zahlte, so dass eine weitere vom Vermieter erwünschte Erhöhung nicht in Betracht kam.

 

Zum Urteil (Vergleichsmiete):

Beglaubigte Abschrift

420 C 9903/15 Sch.

Verkündet am 09.03.2016

…, Justizbeschäftigte

als Urkundsbeamtin der

Geschäftsstelle

Amtsgericht Dortmund

IM NAMEN DES VOLKES

Urteil

In dem Rechtsstreit

der Frau …  , Bochum,

Klägerin,

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte … Dortmund,

g e g e n

Frau … Dortmund,

Beklagte,

Prozessbevollmächtigter:

Rechtsanwalt Reissenberger, Ostenhellweg 53, 44135 Dortmund,

hat das Amtsgericht Dortmund

auf die mündliche Verhandlung vom 17.02.2016

durch den Richter am Amtsgericht …

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand (Vergleichsmiete):

Die Klägerin macht einen Anspruch aus einem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Juli 2015 geltend.

Die Beklagte ist Mieterin einer 66 qm großen Wohnung im Hause …  in 44339 Dortmund. Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung. Die Wohnung befindet sich in einem im Jahre 1964 errichteten Gebäude.

Bei Anmietung der Wohnung war diese mit einem einfachen PVC-Boden ausgestattet. Die Wohnung wird über Fernheizung beheizt und verfügt über kein fließendes Warmwasser in der Küche. Die Wohnung ist mit einem Balkon ausgestattet und das Bad ist im Jahre 2011 modernisiert worden.

Derzeit zahlt die Beklagte seit mehr als 15 Monaten unverändert eine Grundmiete in Höhe von 327,12 € (entspricht 4,96 € pro qm).

Mit Schreiben vom 28. Juli 2015 forderte die Klägerin die Beklagte dazu auf, einer Erhöhung der Miete um 41,82 € monatlich zum 01.11.2015 zuzustimmen. Das Mieterhöhungsverlangen wird mit dem Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 1. Januar 2015 begründet. Zum genauen Inhalt des Mieterhöhungsverlangens wird auf dessen Kopie (Bl. 8 ff. d. A.) Bezug genommen.

Eine Zustimmung durch die Beklagte erfolgte nicht.

Die Klägerin ist der Ansicht, die verlangte Miete sei ortsüblich. Aufgrund der Lage der Wohnung sei eine Abweichung vom Median des Mietspiegelfeldes gerechtfertigt. Die Wohnung läge in einem grünen Wohnumfeld und sei sehr gepflegt, so dass es selten zu Mieterwechseln komme. Sie verfüge darüber hinaus, was zwischen den Parteien unstreitig ist, über kostenlose Parkplätze. Für von ihr im selben Haus bzw. in zwei parallel gelegenen Häusern vermietete Wohnungen würde sie eine Miete erzielen, die deutlich über der mit dem Mieterhöhungsverlangen geltend gemachten Miete läge.

Sie behauptet, dass eine Dämmung der Außenwände im Jahre 2002 durchgeführt worden ist. Darüber hinaus ist sie der Ansicht, dass die Sanierung des Badezimmers im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens anzurechnen sei, da die unstreitig durch die Beklagte erbrachte Zahlung für einen Heizkörper und das Streichen des Badezimmers deshalb erfolgt sei, weil auf Wunsch der Beklagten ein besonderer Heizkörper eingebaut worden und im Hinblick auf die Regelungen im Mietvertrag das Streichen des Badezimmers unabhängig von dem Umbau erforderlich gewesen sei.

 

Anträge (Vergleichsmiete):

Die Klägerin beantragt deshalb,

die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der Miete für die von ihr bewohnte Wohnung im Hause …, 44339 Dortmund, von bisher 327,12 € auf 368,94 € mit Wirkung ab dem 01.10.2015 zuzustimmen,

die Beklagte weiter zu verurteilen, an sie 139,82 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit für die Kosten der außergerichtlichen Interessenwahrnehmung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass sie bereits jetzt eine über der örtlichen Vergleichsmiete liegende Miete bezahle. Eine Abweichung vom Mittelwert des Mietspiegels sei vorliegend nicht gerechtfertigt. Dieses unter anderem auch deshalb, weil der Balkon aufgrund von Mängeln bei Regen nicht nutzbar sei.

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e (Vergleichsmiete):

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung.

Zwar hat die Klägerin ihren Anspruch gemäß § 558 Abs. 3 BGB formgerecht geltend gemacht. Sie hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Juli 2015 Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Dortmund genommen und die Erhöhung damit begründet. Die Begründung anhand des Mietspiegels sieht das Gesetz ausdrücklich vor (vgl. § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Das Gericht ist jedoch der Ansicht, dass die derzeit gezahlte Miete von 4,96 €pro qm bereits oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Selbst dann, wenn man zu Gunsten der Klägerin davon ausgeht, dass eine anrechenbare Dämmung der Außenfassade erfolgt und ein Zuschlag für den erstmaligen Einbau einer Dusche vorzunehmen ist, liegt der nach dem Mietspiegel zu schätzende ortsübliche Vergleichswert bei 4,89 € pro qm.

Im Rahmen der gerichtlichen Festsetzung muss das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete zum Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 b, Rdnr. 121). Dabei kann das Gericht die ortsübliche Miete gemäß § 287 ZPO anhand eines Mietspiegels schätzen. Vorliegend ist Schätzungsgrundlage der am 1. Januar 2015 veröffentlichte Mietspiegel der Stadt Dortmund.

Nach dem Mietspiegel vom 01.01.2015 ist die Wohnung in die Baualtersklasse 01.01.1930 bis 31.12.1969 einzuordnen. Das Haus ist im Jahre 1964 gebaut worden.

Der Medianwert in der vorgenannten Baualtersklasse beträgt 4,60 € pro qm.

Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichts ist grundsätzlich der Median als ortsübliche Vergleichsmiete anzusetzen. Der Median ist der innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne am häufigsten verlangte ‐ ortsübliche ‐- Mietzins. Insoweit handelt es sich um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnmerkmale, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage als durchschnittlich anzusehen sind. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann nur dann verlangt werden, wenn die vorgenannten Vergleichsmerkmale insgesamt als überdurchschnittlich angesehen werden können (vgl. Landgericht Dortmund, ZMR 2002, 918).

Dieses ist vorliegend nicht der Fall. Die Klägerin hat insbesondere nichts dazu vorgetragen, dass aufgrund der Größe, der Ausstattung, der Beschaffenheit oder Art der Wohnung eine Abweichung vom Median gerechtfertigt ist. Ihre Ausführungen beziehen sich im Wesentlichen auf das Umfeld und die Gepflegtheit der Wohnanlage.

Eine besonders gute Wohnlage kann jedoch nach der Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund, der das erkennende Gericht folgt, eine Abweichung vom Median alleine nicht rechtfertigen (vgl. LG Dortmund, Hinweisbeschluss vom 25.06.2015, Aktenzeichen 11 S 90/12; vgl. auch: AG Dortmund, Urteil vom 10.12.2012, Aktenzeichen 425 C8870/11). Die Lage einer Wohnung macht allenfalls 1/8 bis maximal 1/4 des maßgeblichen Wohnwerts aus (vgl. Kleiber in: Kleiber/Simon-Weiers, Ermittlung der Grundstückswerte, H, Rdziff. 41; Sternel, Mietrecht aktuell, 209, IV Rdnr. 165 a).

Hinzu kommt vorliegend, dass sich die Wohnung im unmittelbaren Grenzbereich zur „Innenstadt-Nord“ befindet und mithin in der Nähe zu einem Gebiet, für welches ein Abschlag nach Mietspiegel vorzunehmen ist. Darüber hinaus befindet sich die Wohnung laut der zur Gerichtsakte gereichten Lärmgrafik auch im Grenzbereich zu einer Lärmbelästigung von bis zu 65 dB (A). Eine Lärmbelästigung von 65 dB (A) würde laut Mietspiegel einen Abzug von 0,09 € pro qm begründen, so dass auch dieses gegen eine Abweichung vom Mittelwert spricht.

Die von der Klägerin weiterhin angeführten Baumerkmale (Wärmedämmfassade, Fenster im Treppenhaus, Erneuerung Dach und Heizung) sind nach Ansicht des Gerichts nicht geeignet, eine Abweichung zu begründen, da sie teilweise schon bei der Ermittlung der Miete berücksichtigt werden sind. Darüber hinaus begründet die Tatsache, dass eine Gegensprechanlage vorhanden ist, laut Mietspiegel 2015 ‑ entgegen dem vorhergehenden Mietspiegel – keinen Zuschlag mehr, so dass eine

Gegensprechanlage sich nicht auf die Höhe der Miete auswirkt. Mithin kann auch dieses keine Abweichung vom Median begründen.

Soweit die Klägerin der Ansicht ist, dass die Wohnanlage besonders gepflegt ist, mag dieses der Fall sein. Für sich alleine rechtfertigt dieses jedoch keine Abweichung vom Median.

Auch die Behauptung der Klägerin, sie erziele für Wohnungen im selben Gebäude bzw. in zwei Nachbargebäuden deutlich höhere Mieten, rechtfertigt eine Abweichung vom Median nicht.

Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete in einem größeren Umfeld ab.

Dabei wird die Vergleichsmiete aus den Bestands- und Neuvermietungen der letzten 4 Jahre gebildet (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2013, § 558 Rn. 45). Bei der

Ermittlung ergibt sich zwangsläufig eine Mietspanne, die dann auch im Mietspiegel ausgewiesen ist. Der Median ist, wie gesagt, der innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne am häufigsten verlangte ‐ ortsübliche ‐ Mietzins. Üblich bedeutet nach dem allgemeinen Sprachgebrauch, dass damit erheblich mehr als 50% der Mieten erfasst werden (Schmidt-Futterer, a.a.O.., § 558 Rn. 132). „Üblich“ ist vom Sprachgebrauch mehr als „mehrheitlich“, denn was  55% tun, kann noch nicht als „üblich“ bezeichnet werden, da 45% etwas anderes tun. Deshalb ist „üblich“, was mehr als 60% tun, wobei es aber auch nicht 90% sein müssen (Schmidt‑Futterer, a.a.O.).

Mithin sind zur Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses nicht die im direkten Umfeld der Wohnung erzielten Mieten anzusetzen, da diese – wenn überhaupt – nur das direkte Umfeld der Wohnung und mithin keine Ortsüblichkeit abbilden. Vielmehr setzt sich die ortsübliche Vergleichsmiete gerade aus einer Gesamtschau von verschiedenen Mieten zusammen, so dass auch höhere Mieten im selben Objekt für die Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses nicht herangezogen werden können.

Mangels eines Anspruchs in der Hauptsache besteht auch kein Anspruch auf die geltend gemachten Rechtsanwaltskosten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

… …

Richter am Amtsgericht

Justizbeschäftigte