Staffelmiete, unwirksame Mieterhöhung, Urteil AG Dortmund

Die Staffelmiete ist eine Möglichkeit der Mietzahlung in einem Mietvertrag.

Der nachstehende Fall behandelt das Thema Staffelmiete und insoweit die vom Vermieter nicht wirksam ausgesprochene Mieterhöhung im Rahmer einer vereinbarten Staffelmiete.

Voraussetzungen Staffelmiete

Die Voraussetzungen einer Staffelmiete ergeben sich aus § 557 a BGB,

Unwirksamkeit einer Mieterhöhung bei einer Staffelmiete

Eine Mieterhöhung im Rahmen einer Staffelmiete ist gem. § 557 a BGB bspw. dann unwirksam, wenn die Miete nicht ein Jahr unverändert geblieben ist.

 

Urteil zur Staffelmiete

Nachstehend erfolgt im Wortlaut das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 07.02.2012, Az. 425 C 5322/11 zur Staffelmiete:

 

Amtsgericht Dortmund

Im Namen des Volkes

Urteil

 

In dem Rechtsstreit

der Frau …, Dortmund

– Klägerin –

g e g e n

die Frau …, Dortmund

– Beklagte –

-Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Sven Reissenberger, Ostenhellweg 53, 44135 Dortmund-

hat das Amtsgericht Dortmund

auf die mündliche Verhandlung vom 07.02.2012

durch den Richter am Amtsgericht Dr. Börstinghaus

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert wird auf … € festgesetzt.

 

Tatbestand:

… …
Die Beklagte hat von der Klägerin mit Mietvertrag vom … eine Wohnung im Hause … in … angemietet.

Im Mietvertrag ist unter § 3 vereinbart, dass der Mietzins bis … … € und ab … … € betragen soll, wobei die Grundmiete bis … … € und ab … … € betragen sollte.

Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte Mieten für Februar und März 2011 in Höhe von … € und … € nicht gezahlt hätte. Auch für April und Mai seien keine … € gezahlt worden, weshalb dann am … das Kündigungsschreiben vom … in den Briefkasten, der zur Wohnung der Beklagten gehört, geworfen worden sei.

Die Klägerin behauptet, dass für die Monate Dezember, Januar, Februar und März je … € gezahlt worden seien.

Auch im April sei dieser Betrag gezhalt worden, dann aber erst wieder am … ein Betrag von … €, am … ein solcher Betrag und am … .

In einer vorprozessual überreichten Zahlungsaufstellung hatte sie noch angegeben, dass jeweils, … € gezahlt worden seien und am … 3 x… € mit den Zahlungsbestimmungen „für 3/11; für 4/11; für 5/11”.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im Hause … in Dortmund, .. Obergeschoss, bestehend aus 2 Zimmern, Küche Bad, Flur zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, die Beklagte weiter zu verurteilen, an die Klägerin … € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem … zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, dass im Jahre 2011 alle Mieten vom … gezahlt worden seien, und zwar seien jeweils Anfang des Monats von Januar bis Mai einmal … € und einmal … € gezahlt worden.

Im Dezember seien … € gezahlt worden, genauso wie im Januar 2012.

Dies weist sie durch Vorlage einer Berechnungsübersicht des …Dortmund nach.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 546 BGB nicht die Räumung der Wohnung verlangen.

Das Mietverhältnis ist nicht wirksam gekündigt worden.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Kündigung vom … der Beklagten überhaupt zugegangen ist, zumindest bestand zum damaligen Zeitpunkt ein zur Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB berechtigter Rückstand nicht.

Die Miete betrug die ganze Zeit über unverändert … € zzgl. … € Betriebskostenvorauszahlung, also insgesamt … €.

Soweit im Mietvertrag eine Erhöhung vereinbart wurde, ist diese gemäß § 557 a BGB unwirksam.

Es handelt sich um eine Staffelmiete.

Voraussetzung für eine wirksame Staffelmiete ist, dass die Miete zwischen den einzelnen Erhöhungszeitpunkten ein Jahr unverändert geblieben ist.

Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Der Mietvertrag begann am … 2010 und die erste Erhöhung sollte am … 2010 in Kraft treten.

Die Beklagte hat durch Vorlage der Bescheinigung des … nachgewiesen, dass die Mieten in der geschuldeten Höhe gezahlt wurden.

Ab Dezember 2011 ist sogar zuviel gezahlt worden.

Die Klägerin hat insofern nicht dargelegt, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des behaupteten Zugangs der Kündigung Anfang … 2011 entweder mit der Zahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine in Höhe von mehr als einer Monatsmiete oder bei einem Rückstand, der über einen längeren Zeitraum aufgelaufen sein könnte, in Höhe von zweit Monatsmieten in Rückstand ist.

Nach der vorgerichtlichen Aufstellung der Klägerin soll die … im Juli die Mieten für März bis Mai 2011 gezahlt haben und die Juni-Miete bereits im Juni 2011. Dabei sollen jeweils Zahlungen ab Juni 2010 in Höhe von … € erfolgt sein, also … € mehr als die Beklagte tatsächlich schuldete.

Ein Kündigungsgrund ist deshalb für das erkennende Gericht nicht erkennbar.

Auch ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von … €, wie er mit dem Klageantrag zu 2.) geltend gemacht wird und der ja, wie sich aus dem Zinsantrag ergibt, bis Juni enstanden sein soll, ist für das erkennende Gericht aufgrund des Sachvortrags der Klägerin ebenfalls nicht nachvollziehbar.

Es liegt eher eine Überzahlung der Beklagten vor.

Deshalb war auch die Zahlungklage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Ziff. 11, 711 ZPO.