Nebenkostenabrechnung, Urteil LG Dortmund

Nebenkostenabrechnung, Urteil LG Dortmund

Nebenkostenabrechnung, Einsicht in die Originalbelege:

Vorliegend ging es in diesem aktuellen Fall um eine Vermieterforderung aus einer Betriebskostenabrechnung/Nebenkostenabrechnung in einem laufenden Mietverhältnis.

 

Nebenkostenabrechnung, zum Urteil des AG Dortmund:

Die Klage des Vermieters auf Zahlung von Nachforderungen nach einer durchgeführten Nebenkostenabrechnung wurde wegen nicht gewährter Einsicht in die Originalbelege abgewiesen. Das Amtsgericht und ihm folgend das Landgericht Dortmund in der Berufungsinstanz hatten ausgeführt, dass der Mieter verlangen könne, dass ihm zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung Einsicht in die Originalbelege gewährt werde. Der Vermieter hatte dies dem Mieter verweigert und ausgeführt, die Belege seien alle vernichtet worden, nachdem sie zuvor eingescannt worden waren. Diese Ausführungen des Vermieters ließen weder das Amtsgericht noch das Landgericht Dortmund gelten.

Nebenkostenabrechnung, zum Urteil des LG Dortmund:

Das Landgericht Dortmund hat daher das zutreffende Urteil des AG Dortmund aufrechterhalten. Zum besseren Verständnis wird der Sachverhalt, der sog. „Tatbestand“ des amtsgerichtlichen Urteils, nachstehend nochmals verkürzt dargestellt, da das Landgericht Dortmund auf eine entsprechende Darstellung verzichtet hatte:

 

Tatbestand (Nebenkostenabrechnung):

 

Die Klägerin begehrte von den Beklagten die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 und die Zahlung von laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ab Oktober 2014. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag für die von den Beklagten bewohnte Wohnung im Hause Steinfurtweg in 44379 Dortmund.

 

Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2013 wies für die Beklagten ein Guthaben in Höhe von 92,46 EUR aus. Weiterhin erhielten die Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 3. September 2014. Diese Betriebskostenabrechnung wies für die Beklagten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 277,76 EUR aus.

Darüber hinaus wurde in der Betriebskostenabrechnung festgelegt, dass zukünftig Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 165 EUR zu leisten seien.

Hinsichtlich des genauen Inhalts der Betriebskostenabrechnung vom 3. September 2014 nimmt das Gericht Bezug auf Bl. 29-32 der Gerichtsakte.

Unter Berücksichtigung dieser Betriebskostenvorauszahlungsfestsetzung sollten die Beklagten an die Klägerin ‐ nach deren Ansicht ‐ ab Oktober 2014 einen Betrag in Höhe von 499,02 EUR monatlich zahlen. Die Beklagten zahlten in den Monaten Oktober und November 2014 jeweils 334,02 EUR, im Monat Dezember 2014 334,05 EUR, im Januar 2015 242,02 EUR, im Monat Februar 2015 334,02 EUR und im Monat März 2015 468,02 EUR. Den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag zahlten die Beklagten nicht.

Mit anwaltlichem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 15. September 2014 erhoben die Beklagten diverse Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung.

Darüber hinaus verlangten die Beklagten die Einsicht in sämtliche Belege.

Hinsichtlich des Inhalts des Schreibens nimmt das Gericht Bezug auf Bl. 49 und 50 der Gerichtsakte.

Mit Schreiben vom 9. März 2015 teilte die Klägerin mit, dass die Originalbelege eingescannt und vernichtet worden seien.

Die von den Beklagten erhobenen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung wies die Klägerin zurück.

Hinsichtlich des Inhalts des Schreibens nimmt das Gericht Bezug auf Bl. 51 und 52 der Gerichtsakte Bezug.

Im anwaltlichen Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 25. März 2015 forderten die Beklagten weiterhin die Vorlage der Originalbelege und beriefen sich bis zur Vorlage der Originalbelege auf ein mietvertragliches Zurückbehaltungsrecht.

Hinsichtlich des Inhalts des Schreibens nimmt das Gericht Bezug auf Bi. 53 der Gerichtsakte.

Mit Schreiben vom 19. November 2014, 9. Februar 2015 und 18. Februar 2015 mahnte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung. Eine Zahlung erfolgte nicht.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass dem Beklagten Belegeinsicht durch Übersendung der Kopien gewährt worden sei.

Ein Anspruch der Beklagten auf Einsichtnahme in die Originalbelege bestehe nicht.

 

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten ‐ als Gesamtschuldner ‐ zu verurteilen, an die Klägerin 1.138,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheids zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

 

Die Beklagten sind der Ansicht, dass den Beklagten keine ausreichende Belegeinsicht gewährt worden sei.

Die Beklagten hätten Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege.

Daher stehe ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht ergänzend Bezug auf den Inhalt der Gerichtsakte.“

 

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Hiergegen wendete sich die Vermietungsgesellschaft, allerdings erfolglos.

 

Nebenkostenabrechnung, das Urteil des LG Dortmund:

 

1 S 384/15
Verkündet am 23.08.2016
… ,

Justizobersekretärin

als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

435 C 4430/15

Amtsgericht Dortmund

 

 

Landgericht Dortmund

IM NAMEN DES VOLKES

Urteil

 

In dem Rechtsstreit

der … Grundstücksgesellschaft mbH, vertr. d. d. Gf., …,
Klägers und Berufungsklägers,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte …
g e g e n
1. Herrn … , Dortmund, 2. Frau … , Dortmund,
Beklagten und Berufungsbeklagten,
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Reissenberger, Ostenhellweg 53, 44135 Dortmund,
hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund
auf die mündliche Verhandlung vom 23.08.2016
durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht … , die Richterin am Landgericht … und die Richterin …
für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 22.10.2015 (435 C 4430/15) dahin abgeändert, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Klägerin einen Betrag von 7 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seitdem 02.04.2015 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen und die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten der ersten Instanz und des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

 

I. (Nebenkostenabrechnung)

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO, 26 Abs. 1 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

 

 

II. (Nebenkostenabrechnung)

Die Berufung ist zulässig, aber bis auf eine Forderung in Höhe von 7,00 € unbegründet.

Das Amtsgericht hat mit Ausnahme dieser Teilforderung mit zutreffender Begründung die Klage auf Zahlung von insgesamt 1.138,71 € abgewiesen.

 

 

1. (Nebenkostenabrechnung)

Anspruch auf Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung 2013 i. H. v. 277.76 €. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung in Höhe von 277,76 €aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 03.09.2014. Das Amtsgericht ist mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht gegen den Nachforderungsanspruch zusteht, der jedoch nicht zu einer Verurteilung zu einer Zug- um- Zug- Leistung, sondern zur Klageabweisung führt.

 

 

a) (Nebenkostenabrechnung)

Unabhängig davon, ob die in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Positionen umlagefähig sind, was von den Beklagten in einzelnen Positionen angegriffen worden ist, ohne dass sich der klägerische Sachvortrag hierzu verhält, scheitert der Zahlungsanspruch an der Fälligkeit. Das Amtsgericht hat zutreffend angenommen, dass mangels Einsichtsmöglichkeit der Beklagten in die Originalrechnungen, auf denen die Nebenkostenabrechnung beruht, zugunsten der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht im Sinne des § 273 BGB gegeben ist, das zur Klageabweisung (und nicht nur zur Verurteilung Zug um Zug) führt.

 

 

aa) (Nebenkostenabrechnung)

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter über die laut Mietvertrag auf die Mieter übertragenen Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB jährlich abzurechnen. Dieser Pflicht ist die Klägerin auch fristgemäß mit Rechnung vom 03.09.2014 nachgekommen.

 

 

bb) (Nebenkostenabrechnung)

Die Beklagten haben jedoch innerhalb der gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB bestehenden Ausschlussfrist Einwendungen gegen die Ordnungsgemäßheit der Rechnung erhoben.

 

cc) (Nebenkostenabrechnung)

Die Klägerin ist verpflichtet, den Beklagten gemäß § 259 Abs. 1 BGB Einsicht in die Rechnungen (und ggfls. weiteren Dokumente wie Verträge etc.) zu gewähren, damit die Beklagten die Abrechnung überprüfen können. Unstreitig hat die Klägerin den Beklagten zwar Unterlagen zur Verfügung gestellt, aber keine Einsicht in die Originalrechnungen gewährt, sondern Ausdrucke von eingescannten Dokumenten überlassen, da die Originalrechnungen vernichtet waren. Die Kammer folgt dem Amtsgericht, das die Auffassung vertreten hat, dass damit der Anspruch auf Einsichtnahme zur Überprüfung der Abrechnung auf ihre Richtigkeit nicht erfüllt ist.

 

(1) (Nebenkostenabrechnung)

Dabei muss die Kammer nicht entscheiden, ob der Anspruch des Mieters auf Einsichtnahme generell nur durch die Vorlage von Originalen erfüllt werden kann (so LG Freiburg, NJW-RR 2011, 1096; LG Berlin, GE 2011, 487f; Wehmeyer in Staudinger, 2014, § 556 BGB, Rn 112, Blank in Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 4. Auflage, § 556 Rn 186; differenzierend Langenberg in Schmidt-Futterer, 12. Auflage, § 556 BGB, Rn 481) oder ob auch die Vorlage eingescannter Originaldokumente ausreichend ist, zumindest wenn sichergestellt wird, dass die Dateien fälschungssicher und nicht veränderbar sind (so LG Hamburg, BeckRS 2011, 14030; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage, Rn V 389; Ehlert in Beck’scher Onlinekommentar, § 556 Rn 69b). Denn die Klägerin, die darlegungs- und beweisbelastet ist, hat zur Begründung lediglich vorgetragen, dass es ihr als Großvermieterin aufgrund der Papierflut nicht zuzumuten sei, dass sie Originalrechnungen vorhalte und diese deshalb von einem Fachunternehmen eingescannt und sodann vernichtet würden. Es sind weder die übersandten Belege vorgelegt worden, obwohl die Beklagte darauf hingewiesen hat, dass für sie nicht nachvollziehbar sei, ob diese mit den Originalen identisch seien, da jegliche Stempel oder ähnliches fehlten. Noch hat die Klägerin substantiiert behauptet, aus welchen Gründen das System fälschungssicher sei, obwohl dies von den Beklagten bestritten werden ist. Danach dürfte nach keiner der Auffassungen ausreichend Gelegenheit zur Einsicht in die Belege gewährt werden sein.

 

(2) (Nebenkostenabrechnung)

Für die von dem Amtsgericht vertretene Auffassung spricht zudem, dass sich nach allgemeiner Meinung der Mieter nicht mit der Übersendung von Fotokopien begnügen muss, er umgekehrt aber auch keinen Anspruch auf deren Übersendung hat, da das Einsichtsrecht in die Originale für ausreichend erachtet wird (so BGH, NJW 2006, 1419). Dem Mieter soll die Möglichkeit eingeräumt werden, sich ausreichend über die zugrundeliegenden Positionen der Rechnung und ihrer Zusammensetzung zu informieren. Grundsätzlich kann er dies natürlich auch anhand von Kopien. Dann muss aber sichergestellt sein, dass sie mit den Originalen übereinstimmen. Hat er daran Zweifel, kann er sich durch die Einsicht in die Originale die notwendige Überzeugung verschaffen. Sind die Originale jedoch vernichtet, fehlt diese Überprüfungsmöglichkeit. Etwas anderes mag gelten, wenn der Vermieter ausschließlich nur noch mit digitalen Daten arbeitet und sichergestellt ist, dass diese nicht im Nachhinein verändert und bearbeitet werden können. In einem solchen Fall könnte man der Ansicht sein, dass dann die eingescannten Originale den gleichen Stellenwert bei der Erfüllung der Informationspflicht einnehmen können wie Papierdokumente. Allerdings wäre dadurch jedoch keineswegs sichergestellt, dass die Originale vor dem Vorgang des Einscannens nicht verändert worden sind.

Dass die Originale weder vor dem Einscannen noch anschließend nicht verändert werden konnten, kann die Kammer jedoch mangels Vortrag und Beweisangeboten der Klägerin nicht überprüfen.

 

 

dd) (Nebenkostenabrechnung)

Mangels Überprüfbarkeit der Nebenkostenabrechnung steht der Klägerin kein Zahlungsanspruch zu (vgl. LG Bremen, ZMR 2012, 549, Blank in Blank/Börstinhaus, a. a. O . Rn 184, Langenberg in Schmidt-Futterer, a. a. O., Rn 491). Die Beklagten haben ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB, das zur Klageabweisung führt.

 

b) (Nebenkostenabrechnung)

Darüber hinaus haben die Kläger deshalb mit der Klage auf Zahlung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 keinen Erfolg, da sie zu den einzelnen Angriffen der Beklagten hinsichtlich der Nebenkostenpositionen (Feuerlöscherwartung, Hauswartkosten, Gartenpflegekosten, Winterdienst, Außenanlagen Spielflächen) keinerlei substantiierten Sachverhalt zur Höhe dieser Kosten vorgetragen haben.

 

2. (Nebenkostenabrechnung)

Anspruch auf Zahlunq der erhöhten Betriebskostenvorauszahlung i. H. v. insgesamt 853 45 €.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von 7,00 € für den Monat Januar 2015, darüber hinaus steht der Klägerin kein weiterer Zahlungsanspruch zu.

 

a) (Nebenkostenabrechnung)

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung der zu gering geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Oktober 2014 bis März 2015, die die Klägerin entsprechend der in der Anspruchsbegründungsschrift vom 29.04.2015 aufgeführten Forderungsaufstellung geltend gemacht hat.

 

aa) (Nebenkostenabrechnung)

Ein Anspruch auf Zahlung der Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 scheitert bereits daran, dass gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mit Ablauf des Jahres 2015 die Abrechnungsreife eingetreten ist und ab diesem Zeitpunkt kein Anspruch mehr auf rückständige Vorauszahlungen weiterverfolgt werden kann (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 556 Rn 291 mit weiteren Nachweisen).

 

 

bb) (Nebenkostenabrechnung)

Auch für die Monate Januar bis März 2015 kann die Klägerin keine rückständigen Betriebskostenvorauszahlungen beanspruchen. Denn den Beklagten steht ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB bzgl. der gesamten Nebenkostenvorauszahlungen von 165 € zu, wie es das Amtsgericht zutreffend angenommen hat. Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung nicht nach, steht dem Mieter sowohl hinsichtlich des abzurechnenden Zeitraumes als auch für die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen als Druckmittel ein Zurückbehaltungsrecht zu (Vgl. BGH, NJW 2006, 2552 f; WuM 2011, 276 f). Folge davon ist, dass der Mieter zwar nicht berechtigt ist, die bereits geleisteten Vorauszahlungen von dem Vermieter zurückzufordern. Er hat aber andererseits aufgrund des Zurückbehaltungsrechts die Möglichkeit, seine Vorauszahlungen insgesamt und nicht nur anteilig zukünftig einzustellen, bis der Vermieter eine ordnungsgemäße und prüffähige Abrechnung erteilt.

 

cc) (Nebenkostenabrechnung)

Die Klägerin hat jedoch einen Anspruch auf Zahlung von 7,00 € für den Monat Januar 2015, da die Beklagten ohne nähere Begründung unstreitig nur einen Betrag in Höhe von 242,02 € gezahlt haben, obwohl eine Grundmiete laut § 3 Abs. 1 des Mietvertrages von 249,02 € vereinbart worden ist. Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Grundmiete ist nicht anzunehmen. Anderweitige Gründe, die die Beklagten zur Minderung des Mietzinses berechtigten, sind weder vorgetragen noch anderweitig ersichtlich.

 

3. (Nebenkostenabrechnung)

Mahnkosten

Da die Forderung der Klägerin nur in Höhe von 7,00 € für die zu gering gezahlte Grundmiete für den Monat Januar 2015 begründet ist, stehen der Klägerin aufgrund der erheblichen Zuvielforderung keine Mahnkosten in Höhe von 7,50 € zu.

 

4. (Nebenkostenabrechnung)

Verzugszinsen

Der Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB.

 

III. (Nebenkostenabrechnung)

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. … … …