Mietminderung wegen verweigertem Dachbodenzugang, Urteil AG Dortmund

Mietminderung

Eine Mietminderung wegen verweigertem Dachbodenzugang wurde einer Mieterin zugesprochen, die nicht den Dachboden zum Wäscheaufhängen bzw. Trocknen betreten durfte.

Voraussetzungen der Mietminderung

Die Voraussetzungen der Mietminderung finden Sie hier. Die Mietminderung richtet sich nach § 536 BGB.

Mietminderung und das Urteil des AG Dortmund

Das AG Dortmund hat im nachstehenden Urteil die Mietminderung überzeugend begründet.

Az.: 405 C 4274/12, verkündet am 24.01.2013

 

Amtsgericht Dortmund

Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit

der Frau … Dortmund,

-Klägerin-

-Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Reissenberger, Ostenhellweg 53, 44135 Dortmund-

gegen

die … GmbH

-Beklagte-

-Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte …,

hat das Amtsgericht Dortmund auf die mündliche Verhandlung vom 24.01.2013 durch den Richter am Amtsgericht Knierbein für Recht erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin Zugang zum Dachboden und zur Waschküche im Hause in der Dachstr. 25, 44359 Dortmund zu verschaffen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 151,20 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.05.2012 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, für die Zukunft bis zur Beseitigung der Zugangshindernisse zum Dachboden und zur Waschküche im Hause Dachstr. 25 in 44359 Dortmund die Miete um monatlich 37,80 € zu vermindern.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 14 % und die Beklagte 86 %.

Das Urteil ist vorläufig vollsteckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Mieterin der Beklagten im 1. Obergeschoss links des Hauses … in Dortmund. Wegen des Mietvertrages wird verwiesenauf die Blätter 6 ff. der Akten.

Die Klägerin beanstandet, dass ihr entgegen der Regelung des § 10 Ziff. 6 der Hausordnung des Mietvertrages Trockenräume im Dach- oder Kellergeschoss nicht zur Verfügung gestellt werden.

Die Beklagte wurde unter Fristsetzung zur Ermöglichung der Nutzung der Waschküche und des Dachbodens aufgefordert. Zugleich wurde der Beklagten angekündigt, dass die Miete ab dem Monat Januar 2012 lediglich unter Vorbehalt entrichtet werde und die Klägerin von einem Mietminderungsrecht Gebrauch machen werde. Die Klägerin hält eine Minderung der Bruttomiete in Höhe von 378,00 € um 20 Prozent also um monatlich 75,60 € für gerechtfertigt. Für die Monate Januar bis April 2012 verlangt sie von der Beklagten demnach Zahlung überzahlter Mieten in Höhe von 302,40 €. Darüber hinaus begehrt sie die Feststellung, dass die Beklagte künftig bis zur Beseitigung der Zugangshindernisse zum Dachboden und zur Waschküche berechtigt ist, die Miete um monatlich 75,60 € zu mindern.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin Zugang zum Dachboden und zur Waschküche im Hause der Dachstr. 25, 44359 Dortmund zu verschaffen, und ferner

die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin 302,40 € nebst 5 Prozent Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.05.2012 zu zahlen

und darüber hinaus

festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, für die Zukunft bis zur Beseitigung der Zugangshindernisse zum Dachboden und zur Waschküche im Hause Dachstr. 25 in 44359 Dortmund die Miete um monatlich 75,60 € zu mindern.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet, dass der Klägerin die fraglichen Räume nicht zur Verfügung stünden.

Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis  erhoben durch Vernehmung der Zeugen … . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 24.01.2013 verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Klägerin ist zur Mietminderung in Höhe von 10 Prozent der Bruttomiete monatlich berechtigt. Für die Dauer von 4 Monaten folgt daraus ein Zahlungsanspruch in Höhe von 151,20 €. Zinsen darauf stehen der Klägerin als Verzugsschaden zu. Darüber hinaus war auszusprechen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den Zugang zum Dachboden und zur Waschküche im Hause Dachstr. 25 in Dortmund zu verschaffen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Klägerin die mietvertraglich zugesagte Nutzung von Dachboden und Waschküche nicht wahrnemen kann. Bezüglich des Waschkellers hat die Zeugin Wratschko bestätigt, den Waschkeller stets abzuschließen, wenn die dort Wäsche aufgehängt habe. Auch sonst halte sie die Waschküche verschlossen. Es wolle ja keiner da rein. Die Waschküche werde nur von ihr benutzt. Bereits nach dieser Aussage steht fest, dass die Klägerin keinen ungehinderten Zugang zur Waschküche hat. Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass die Klägerin keinen vertraglich geschuldeten Zugang zum Dachboden hat. Zwar hat die Zeugin … insoweit bestätigt, der Schlüssel für den Dachboden liege immer auf einem roten Kasten im Bereich des Zugangs zum Dachboden. Damit stützt diese Zeugin die Aussage der Zeugin …, die nach eigenem Bekunden den Dachboden zum Wäschetrocknen nutzt. Dieser stehe immer offen. Nur wenn sie, die Zeugin Sachmann, wegfahre schließe sie die Tür zu, weil ja auch fremde ins Haus kommen könnten. Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass die Zeugin … lediglich den Dachboden verschließt wen sie das Haus für längere Zeit verlässt. Die von ihr angegebene Bergündung des Abschließens des Dachbodens würde ja auch ein Abschließen  rechtfertigen wenn die Zeugin … sich im Haus aufhält. Sie kann nicht jederzeit kontrollieren, ob Dritte in das Haus eindringen und sich möglicherweise auf den Dachboden begeben. Schon von daher hat das Gericht daran Zweifel, dass die Zeugin … den Dachboden tatsächlich immer geöffnet hält, wenn sie im Haus ist. Ebenso bestehen erhebliche Zweifel daran, dass der Schlüssel zum Dachboden immer an einer bestimmten Stelle hinterlegt wird. Diese Zweifel ergeben sich insbesondere aus den Angaben der Klägerin und der Bestätigung dieser Angaben durch die Zeugin … Die Zeugin hat klar bekundet, keinen Schlüssel zum Zugang des Dachbodens zu finden. Auch nach längerem Suchen sei ein solcher Schlüssel nicht auffindbar gewesen. Bei dieser Sachlage ist das Gericht davon überzeugt, dass der vertraglich geschuldete Zugang zur Waschküche und zum Dachboden von der Beklagten nicht gesichert gewährleistet ist.

Das Gericht hält aufgrund dieser einschränkung der vertraglichen Nutzungsmöglichkeit eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent der Bruttomiete für gerechtfertigt. Für den geltend gemachten fraglichen Zeitraum von 4 Monaten ergibt sich daraus der ausgeurteilte Minderungsbetrag in Höhe von 151,20 €. Ebenso war festzustellen, dass die Klägerin auch künftig zur Mietminderung in dem genannten Umfang berechtigt ist, bis gewährleistet ist, dass ihr der Zugang zur Waschküche und zum Dachboden ermöglicht wird.

Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 708 Nr. 11, 711 und 713 ZPO.

Knierbein

Richter am Amtsgericht