Kuendigung des Mietverhaeltnisses

Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.

Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht

1.    in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder

2.    verlängert wird. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Form und Inhalt der Kündigung des Mietverhaeltnisses

Die Kuendigung des Mietverhaeltnisses bedarf der schriftlichen Form.

Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574 b BGB rechtzeitig hinweisen. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Außerordentliche fristlose Kuendigung des Mietverhaeltnisses aus wichtigem Grund

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

  1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
  2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
  3. der Mieter

a)    für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b)    in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im obigen Falle Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Die Kuendigung wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zu Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Dies gilt nicht, wenn

  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
  2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
  3. der Mieter

a)    für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b)    in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Auf das dem Mieter wegen des teilweisen oder des ganzen Entzuges bzw. wegen der teilweisen oder der ganzen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536 b und 536 d entsprechend anzuwenden.

Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Ein wichtiger Grund liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

Ein wichtiger Grund liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ergänzend gilt:

Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

  1. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits einmal eine aus dem soeben erwähnten Grund unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
  2. Zu beachten ist an dieser Stelle ferner, dass nach dieser Vorschrift auch keine Heilung nach dem Gesetz eintritt, wenn der Vermieter nicht nur außerordentlich sondern hilfsweise auch ordentlich und fristgerecht gekündigt hat. Die Gerichte versuchen häufig, dieses Problem auf anderem Wege zu regeln und dem Mieter zu „helfen“. Entscheidend ist jedoch, dass das Gesetz selbst im Falle der ordentlichen und fristgerechten Kündigung wegen Zahlungsverzuges keine Heilungsmöglichkeit vorsieht.
  3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den von den zuvor genannten Darstellungen oder von § 543 BGB abweicht, ist unwirksam.

Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Ordentliche Kündigung des Mietverhaeltnisses durch den Vermieter

Der Vermieter kann nur kuendigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhaeltnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhaeltnisses liegt insbesondere vor, wenn

  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

eFür  Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kuendigung des Mietverhaeltnisses wegen Eigenbedarfes in explizit in § 573 Abs. 2 Nr. 2  BGB geregelt, die  Kündigungsfrist ergibt sich aus § 573 c BGB.

Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden.

 

Erleichterte Kuendigung des Mietverhaeltnisses des Vermieters

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf. Die
Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Das Gleiche gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist.

In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die vorgenannten Voraussetzungen gestützt wird. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Teilkündigung des Vermieters

Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,

  1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
  2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Kündigungsfristen im Mietrecht

Fristen der ordentlichen Kündigung

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 BGB die §§ 573 und 573 a BGB entsprechend.

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist).

Die bei der Erleichterten Vermieterkündigung erwähnte Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate findet keine Anwendung. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Form und Frist des Widerspruchs

Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären.

Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen

Ist auf Grund der §§ 574 bis 574 b durch Einigung oder Urteil bestimmt worden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortgesetzt wird, so kann der Mieter dessen weitere Fortsetzung nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war.

Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, so kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

Haben sich die Umstände verändert, die für die Fortsetzung bestimmend gewesen waren, so kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 BGB verlangen; unerhebliche Veränderungen bleiben außer
Betracht. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.


Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.


Vertrag über mehr als 30 Jahre

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt

  1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
  2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Rückgabepflicht des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Erstattung von im Voraus entrichteter Miete

Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.

 

Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten.

Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.

Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der

Beendigung des Mietverhältnisses. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.