Immobilienkaufvertrag, Vergleich LG Dortmund

Immobilienkaufvertrag und Kaufvertrag:

Auch beim Immobilienkaufvertrag findet einfaches Kaufrecht Anwendung, das bspw. auch bei einem Pkw-Kauf Anwendung findet.

Immobilienkaufvertrag nach Anfechtung:

Es ging hier konkret um einen Immobilienkaufvertrag, der nach Anfechtung vor dem LG Dortmund rückabgewickelt werden sollte.

Klageanträge zur Rückabwicklung bei einem Immobilienkaufvertrag

Es wurden folgende Anträge gestellt:

  1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 345.000,00 € nebst 5 %-Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 25.10.2012 Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks Gemarkung … , zu zahlen.
  2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten im Verzug der Annahme der angebotenen Rückübereignung des oben genannten Grundstücks befinden.
  3. Die Beklagten werden ferner als Gesamtschuldner verurteilt, den Klägern 134.500,00 € sowie weitere 3.410,78 €, jeweils nebst 5 %-Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 21.03.2013 zu zahlen.
  4. Es wird ferner festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägern alle Schäden zu ersetzen, die ihnen als Folge des Umstandes entstanden sind, dass sie mit den Beklagten einen Kaufvertrag über das unter Punkt 1 genannte Grundstück schlossen.
  5. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
  6. Das Urteil ist – notfalls gegen Sicherheitsleistung, die auch durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, Sparkasse oder Volksbank erbracht werden kann –  vorläufig vollstreckbar.
  7. Der Beklagten wird das Urteil zugestellt und die Zustellung auf dem Urteil vermerkt.
  8. Der klägerischen Partei wird eine vollstreckbare Ausfertigung nach § 724 ZPO erteilt, auf der sowohl die Vollstreckungsklausel nach § 725 ZPO als auch die Zustellung an die Beklagte vermerkt ist.

Sachverhalt Rückabwicklung Immobilienkaufvertrag

Am 25.10.2012 kauften die Kläger von den Beklagten das Grundstück Gemarkung … . Im Vertrag heißt es auf S. 4 unter § 5 Nr. 2 3. Absatz S. 1:

 

„Die Verkäufer versichern, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt sind“.

 

 

Während des Termins vor dem Notar … fragten die Kläger vor Unterzeichnung des Kaufvertrages, ob das Grundstück Bergschäden aufgewiesen habe. Die Kläger waren hierzu dadurch motiviert, dass allgemein bekannt ist, dass im Ruhrgebiet mit Bergschäden an Grundstücken zu rechnen ist. Die Beklagten verneinten die Frage der Kläger bzw. erwähnten keine Bergschäden. Der Immobilienkaufvertrag wäre nicht zu Stande gekommen, wenn die Käufer eine wahrheitsgemäße Antwort erhalten hätten.

Damit der Immobilienkaufvertrag zustande kommt, wurde auf Drängen der Kläger durch den Notar in den Vertragsentwurf der Passus des § 5 Nr. 4) 2. Absatz S. 2 aufgenommen, demzufolge „keine Ansprüche wegen Bergschäden“ gestellt seien.

Die oben genannten Aussagen der Beklagten in Schrift und Wort waren unzutreffend. Sowohl im Jahr 1973 wie im Jahr 2003 wurden durch die Deutsche Ruhrkohle Aktiengesellschaft (Herne) Bergschäden festgestellt und entsprechende Entschädigungen gezahlt. Konkret ermittelte die Ruhrkohle im Jahr 2003 eine Schieflage des Gebäudes von 7,54 mm/m. Diese Umstände haben die Beklagten arglistig verschwiegen. Die oben genannte Schrägstellung des Hauses ist ein gravierender Mangel, den die Beklagten kannten und den sie den Käufern hätten mitteilen müssen.

In Kenntnis dieser Umstände hätten die Kläger das verkaufte Grundstück nicht oder nur zu einem deutlich niedrigeren Preis gekauft oder vom Immobilienkaufvertrag ganz Abstand genommen. Daher erklären die Käufer die Anfechtung des Kaufvertrages bzw. treten vom Immobilienkaufvertrag zurück.

Des Weiteren entstanden den Klägern aufgrund der Gesamtsituation für die bereits vorgenommenen Umbauarbeiten an den Fenstern, Bädern (10.000,00 €), Wänden, Heizkörpern, Elektrik, Kamin (10.000,00 €), und Küche (8.500,00 €) Schäden in Höhe von 100.000,00 €. Ferner mussten die Kläger 34.500,00 € für den Notar, den Makler und das Finanzamt als Erwerbskosten aufwenden (Maklercourtage i. H. v. 3,57 %, der Grunderwerbssteuer von 5 % sowie Notar- und Gerichtskosten). Es liegt daher ein bereits jetzt bezifferbarer Gesamtschaden von 134.500,00 € vor.

 

Rechtsprechung zum Kaufvertrag und zum Immobilienkaufvertrag

RA Reissenberger führte aus, dass Gerichte häufig nachstehende Rechtsprechung des BGH übersehen und darauf explizit und eindringlich hingewiesen werden müssen, damit sie insbesondere auch beim Immobilienkaufvertrag Beachtung findet.

RA Reissenberger verwies daher bezogen auf diesen konkreten Immobilienkaufvertrag nochmals auf das Urteil des BGH, Urteil vom 29.11.2006, Az. VIII ZR 92/06; Vorinstanz OLG Oldenburg, zitiert bei lexetius.com/2006, 3834. Dort heißt es unter c) des Leitsatzes:

„Sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, ist dies regelmäßig dahin auszulegen, dass der Haftungsaussschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern nur für solche Mängel gelten soll, die darin bestehen, dass die Sache sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) bzw. sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB).”

Des Weiteren wurde  auf eine ebenfalls auch auf einen Immobilienkaufvertrag anwendbare neuere Entscheidung des BGH, Urteil vom 19.12.2012, abermals des VIII. Senats, Az. VIII ZR 96/12, verwiesen.

Dort heißt es ausdrücklich:

„Ein, in einer Angebotsbeschreibung enthaltener und vereinbarter Gewährleistungsausschluss bezieht sich nicht auch auf eine Beschaffenheitsvereinbarung.”

Der BGH führt insoweit aus:

„Für eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht erforderlich, dass bestimmte Beschaffenheitsanforderungen ausdrücklich festgelegt werden. Eine entsprechende Vereinbarung kann sich vielmehr auch konkludent aus den Umständen des Vertragsschlusses, die etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche oder den bei dieser Gelegenheit angegebenen Beschreibungen, ergeben (BGH Urteil vom 17.03.2010, Az. VIII ZR 253/08).

Die für eine Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Willensübereinstimmung kann auch konkludent in der Weise erzielt werden, dass der Käufer dem Verkäufer bestimmte Anforderungen an den Kaufgegenstand zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt (BGH Urteil vom 20.05.2009, Az. VIII ZR 191/07 …). In Fällen, in denen der Verkäufer bei Vertragsschluss die Eigenschaft der verkauften Sache in einer bestimmten Weise beschreibt und der Käufer vor diesem Hintergrund seine Kaufentscheidung trifft, so werden die Erklärungen des Verkäufers ohne weiteres zum Inhalt des Vertrages und damit zum Inhalt einer Beschaffenheitsvereinbarung.”

Auf den hiesigen Immobilienkaufvertrag übertragen bedeutet dies, dass die Kläger über den von den Beklagten eingeschalteten Makler ein Verkaufsprospekt erhielten. Sie erhielten dann vom Notar später auch einen Kaufvertragsentwurf, um sich den Immobilienkaufvertrag vorher nur durchlesen zu können. In beiden Dokumenten ist zu keiner Zeit mit keinem Wort erwähnt worden, dass Bergschäden vorhanden waren und diese nach den Einlassungen der Beklagten im Termin sogar vier Mal entschädigt worden sind, zuletzt sogar erst im Januar 2009.

Die Kläger durften daher ausgehen, dass es sich hier um einen üblichen Immobilienkaufvertrag handelt und das Objekt die Beschaffenheit aufweist, frei von Bergschäden zu sein. Im Vertrag ist explizit nicht festgestellt worden, dass Bergschäden vorhanden sind, obwohl sie vorhanden sind. Im Vertrag ist lediglich unter § 5 Abs. 4, 2. Absatz Satz 2 wörtlich erwähnt worden: „Es sind keine Ansprüche wegen Bergschäden gestellt.” Diese Aussage ist in jeder Hinsicht nichtssagend und geradezu eine „Phrase” wenn man bedenkt, dass damit wörtlich nichts anderes zum Ausdruck gebracht wird, als aktuell keine Ansprüche wegen Bergschäden gestellt worden sind, die Beklagten jedoch einräumten, in der Vergangenheit, zuletzt 2009, bereits vier Anträge auf Entschädigung von Bergschäden gestellt zu haben. Auch diese Umstände hätten sowohl in den Verkaufsprospekt als auch in den Vertrag aufgenommen werden müssen.

Rein vorsorglich wurde auch auf eine Entscheidung des OLG Saarbrücken, Urteil vom 01.12.2011, Az. 8 U 450/10 verwiesen. Die Entscheidung ist abgedruckt unter IMR 2012, S. 1092. Danach erfolgt kein Gewährleistungsausschluss für eine vereinbarte Beschaffenheit. Es ging bei diesem Immobilienkaufvertrag um eine Eigentumswohnung und eine lediglich konkludente Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnungsgröße. Die Wohnung war im Nachhinein zu klein. Der Verweis des Verkäufers auf den Haftungsausschluss griff hier nicht ein, da, wie bereits jetzt mehrfach erwähnt, ein Gewährleistungsausschluss für eine vereinbarte Beschaffenheit nicht möglich ist.

 

Das LG Dortmund zum Immobilienkaufvertrag

Das Landgericht Dortmund entschied sich vor einer Entscheidung über den Immobilienkaufvertrag zu einer Beweisaufnahme, die ergab, dass die Beschaffenheit der Immobilie aus dem Immobilienkaufvertrag, nämlich die Abwesenheit eines Bergschadens bei einer durchschnittlichen Immobilie in einem normalen Immobilienkaufvertrag, nicht offenbart wurde. Damit wären die Beklagten zur Rückabwicklung verurteilt worden. Da die Käufer und Kläger aber bereits sehr viel Geld in die Immobilie gesteckt hatten und diese bei einer angemessenen Schadensersatzzahlung auch an dem Immobilienkaufvertrag festhalten wollten, kam es zu einer Einigung, wonach die Verkäufer 85.000,00 € an die Käufer zahlten.

 

Vergleich Immobilienkaufvertrag

Öffentliche Sitzung der Dortmund, 27. Mai 2014
5. Zivilkammer des
Landgerichts Dortmund
G e g e n w ä r t i g :
Richterin am Landgericht

Dr. …
als Einzelrichterin,
ohne Hinzuziehung eines
Protokollführers
In dem Rechtsstreit

  1. der Frau … Lünen,
  2. des Herrn … Lünen,

Kläger, Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Reissenberger, Ostenhellweg 53, 44135 Dortmund,
g e g e n

 

  1. Frau … Selm,
  2. Frau … Lünen,

Beklagten, Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt …

erschienen bei Aufruf der Sache:

 

  1. die Kläger und Rechtsanwalt Reissenberger,
  2. für die Beklagten Frau … mit einer Vollmacht der Beklagten zu 2.) und Rechtsanwalt … . Dieser reichte ein Attest für die Beklagte zu 2.) ein.
  3. als Zeugen: Herr …, Herr …, Herr … und Herr … .

Die Zeugen wurden über die Strafbarkeit einer falschen uneidlichen und eidlichen Aussage belehrt und verließen sodann den Sitzungssaal. Die Akte der Staatsanwaltschaft Dortmund, Aktenzeichen 114 Js 514/13 war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Die Anwälte stellten die Anträge wie zu Protokoll vom 28.01.2014 (Blatt 68 d. A.). beschlossen und verkündet:
Die vorbereitend geladenen Zeugen sollen über die in ihr Wissen gestellten Tatsachen vernommen werden. Der Zeuge … wurde sodann wie folgt vernommen: Zur Person: Ich heiße …, …, ich bin der Ehemann der Beklagten zu 1.).
Besonders belehrt:
Ich will aussagen.

 

Zur Sache:
Natürlich weiß ich, worum es heute geht. Ich habe mich mit meiner Frau auch darüber unterhalten. Das habe ich laufend gemacht. Auch inhaltlich. Was ich heute aussagen werde, habe ich allerdings nicht mit ihr besprochen. Ich kann mich noch ziemlich genau an den Notartermin erinnern. Wir waren dort alle anwesend. Es ist im Rahmen dieses Termins auch über Bergbau gesprochen worden. Dies durch Erläuterung des Herrn … . Genau genommen war es so, dass der Herr … gefragt hat „was ist mit Bergbau”. Hierauf hin habe ich ihm geantwortet, dass dort seit Jahren Stillstandgebiet ist. Dies nahm dann der Herr … zum Anlass, um über Bergbaugebiete allgemein etwas zu sagen und den Begriff Bergbau näher zu erläutern. Er hat dann die Formulierung so, wie sie in den Vertrag aufgenommen worden ist, diktiert, hat diese zu seinem Sekretariat gebracht, schriftlich wieder vorgelegt und zum Lesen gegeben und das wurde letztendlich dann auch von allen so unterschrieben. Weiter ist eigentlich nichts zum Bergbau oder Bergschäden gesagt worden. Von der Gegenseite ist insoweit auch nichts weiter gefragt worden. Die Formulierung aus dem Kaufvertrag hat sich lediglich auf die Gegenwart bezogen, so dass ich das natürlich verneinen konnte. Hinsichtlich des streitgegenständlichen Hauses ist nicht ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass das Haus Bergschäden hat. Hiernach wurde auch nicht gefragt. Der Herr … hat ganz allgemein gefragt „was ist mit Bergbau“. Meine Antwort darauf war dann halt entsprechend allgemein. Im Übrigen hat man von dem Bergschäden an dem streitgegenständlichen Haus auch nichts bemerkt, wenn man in das Haus hineingegangen ist. Alle Fenster und Türen schlossen. Da war eigentlich überhaupt keinerlei Beeinträchtigung. Eine Schieflage von 7,54 ist eigentlich ein „Witz“. Auf Nachfrage des Gerichts: Bei einer Besichtigung hätte man die Schieflage nach meiner Einschätzung nicht wahrnehmen können. Wenn ich gefragt werde, ob ich davon ausgegangen bin, dass die Kläger ein Interesse daran haben zu wissen, ob das streitgegenständliche Haus über Bergschäden verfügt, kann ich sagen, das konnte ich aus einer allgemeinen Frage nicht ersehen. Er hat die Frage ja nicht konkretisiert. Ich habe ja gesagt, dass es ein Stillstandgebiet ist. Der Herr … hat auch nicht gefragt, ob das Haus über Bergschäden verfügt. Über die Formulierung einer Klausel als solche ist im Übrigen nicht mehr gesprochen worden. Ich bin davon ausgegangen, dass das Haus über keine versteckten Mängel verfügt. Auch die Mieter, die dort drin gewohnt haben, haben nie irgendetwas beanstandet. Bei der Besichtigung war ich nicht dabei.
Auf Nachfrage des Klägervertreters erklärte der Zeuge:
Ich weiß, wie konkret die Schieflage bemessen wurde aus dem Gutachten bzw. dem Vermessungsprotokoll, von dem ich ausgehe, dass das vorliegt. Wenn ich gefragt werde, aus welchem Grunde diese Unterlagen seinerzeit vor dem Kauf nicht ausgehändigt worden sind, kann ich sagen, dass nur die Unterlagen ausgehändigt worden sind, die unmittelbar mit dem Haus zu tun hatten. Die Unterlagen, von denen ich soeben geredet habe, waren in einem anderen Ordner und zwar im Zusammenhang mit allen Häusern in dem Zusammenhang. Es betraf nicht nur das streitgegenständliche Haus.
Laut diktiert und genehmigt.
Auf erneutes Vorspielen wurde verzichtet.

Vereidigungsanträge wurden nicht gestellt.

… …  …
Sämtliche erschienenen Zeugen wurden um 13.25 Uhr unvereidigt entlassen.
Die Sach‐ und Rechtslage wurde erneut erörtert.
Die Parteien schlossen sodann folgenden
Ve r g l e i c h :

  1. Die Beklagten zahlen als Gesamtschuldner an die Kläger als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 85.000,00 € (i. W.: fünfundachtzigtausend Euro).
  2. Mit dem Abschluss dieses Vergleichs sind sämtliche wechselseitigen Ansprüche der Parteien untereinander aus dem Vertrag vom 25.10.2012, Urkunden-Rolle Nr. … des Notars … erledigt. Dies betrifft sämtliche bereits bestehenden oder etwaig noch zukünftig entstehende Ansprüche, seien sie bekannt oder unbekannt. Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass aus diesem Vertrag von keiner Seite mehr Ansprüche geltend gemacht werden sollen.
  3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten zu 30% und die Kläger zu 70 %. Die Kosten des Vergleichs werden gegeneinander aufgehoben.
  4. Die Kläger behalten sich vor, diesen Vergleich innerhalb einer Frist von 3 Tagen, gerechnet ab dem heutigen Tage, in schriftlicher Form zu widerrufen.

Laut diktiert, vorgespielt und genehmigt.
Für den Fall des Widerrufs verhandelten die Anwälte mit den eingangs gestellten Anträgen zum Ergebnis der Beweisaufnahme und zur Sache. Der Beklagtenvertreter rügte für den Fall des Widerrufs den letzten Schriftsatz der Klägerseite vom 22. Mai 2014 als verspätet und beantragte hilfsweise insoweit den Nachlass einer Schriftsatzfrist.
beschlossen und verkündet:
Termin zur Verkündung einer Entscheidung wird für den Fall des Widerrufs bestimmt auf Dienstag, den 17. Juni 2014, 12.00 Uhr, Sitzungssaal 121.

Für die Richtigkeit der Übertragung vom Tonträger:

Dr. …
…, Justizbeschäftigte